Как продать комнату в коммуналке: о чем следует знать

Соседи по коммуналке обладают преимущественным правом выкупа. То есть, если гражданин хочет продать свою комнату, он сперва должен предложить ее другим жильцам. Если же они откажутся от выкупа, продавец сможет выставить недвижимость на общие торги.

Иногда жильцы коммунальных квартир пренебрегают этим правилом, не уведомляя жильцов о продаже или же предлагая им комнату по намеренно завышенной цене. Ниже мы поговорим о том, как правильно продать комнату в коммуналке.

Как продать комнату в коммуналке

Жильцы коммуналок неспроста обладают преимущественным правом выкупа. Таким образом законодательство защищает граждан от недобропорядочных соседей, позволяя одной семье постепенно получить коммунальную квартиру в собственность.

По закону перед продажей комнаты жилец коммуналки должен предложить ее своим соседям. Причем цена объекта для жильцов и для третьих лиц должна быть одинаковой. Поэтому гражданин не может предложить соседям выкупить комнату за полмиллиона, а когда они откажутся, выставить ее на продажу за 350 тысяч.

Если сделка купли-продажи произошла с нарушениями, то ее можно оспорить в судебном порядке.

Обязанности продавца

Соседи по коммуналке выступают фактическими дольщиками. Они владеют квартирой сообща: каждый из них является единоличным собственником комнаты, при этом он также имеет право пользоваться общим имуществом: кухней, санузлом и коридором.

Соответственно, при продаже комнаты, ее владелец должен известить об этом всех соседей, обозначив им условия сделки и стоимость объекта. И если впоследствии цена изменится, то уведомлять жильцов придется повторно.

Действующее законодательство предполагает лишь один способ уведомления соседей о продаже доли – письменным извещением. Оформить его можно в произвольной форме. Например, извещение может содержать такой текст: «Уважаемый Петр Петрович! Я собираюсь продавать комнату, расположенную по такому-то адресу. Предлагаю вам воспользоваться правом преимущественного выкупа, приобретя ее по следующей цене».

Вручить извещение соседям можно двумя способами:

1. Выдать лично, попросив расписаться о вручении. Для этого делаем две копии извещения: одну отдаем соседу, а на второй он ставит подпись о получении и дату. Этот экземпляр продавец оставляет у себя.
2. Отправить заказным письмом. Сделать это можно как самостоятельно, так и поручив нотариусу. Письмо следует отправлять с уведомлением и описью вложения. Даже если сосед не придет на почту, извещение будет считаться врученным через месяц после доставки в отделение. Если же жилец получил письмо, то отправителю придет уведомление об этом.

Иногда письмо возвращается к отправителю с пометкой, что адресат не проживает по указанному адресу. Тогда оно не будет считаться доставленным. Подобное бывает в ситуациях, когда сосед фактически не живет в коммуналке.

Следует понимать, что письмо обязательно нужно доставить по адресу фактического проживания гражданина. В противном случае будет считаться, что продавец не смог уведомить соседа надлежащим образом. Это значит, что через время последний сможет оспорить договор купли-продажи.

Соседям отводится ровно месяц на выкуп доли. И если в течение 30 дней ни один жилец не изъявит желания купить комнату, продавец имеет полное право выставить ее на общие торги. При этом важно, чтобы третьим лицам недвижимость была предложена на тех же условиях, что и соседям.

Если в коммунальной квартире несколько дольщиков, то сроки получения ими уведомлений могут отличаться. Например, кто-то забрал письмо на почте в день доставки, а кто-то пришел только через неделю. Поэтому отсчет 30 дней начинается с момента получения извещения последним дольщиком.

Если от выкупа отказались все соседи, продавец может предложить им сходить к нотариусу и оформить официальный отказ от покупки. Этот документ защитит продавца в том случае, если впоследствии один из жильцов захочет оспорить договор купли-продажи.

Оформление нотариального отказа стоит 1500 рублей. Количество таких документов соответствует числу претендентов на комнату с правом преимущественного выкупа. Чтобы сэкономить деньги, можно оформить отказ всех соседей на одном документе. За оформление обычно платит тот человек, который инициировал продажу комнаты.

Если гражданин получил нотариальный отказ, он может не выжидать месяц, а продать свою долю в любой момент. Поэтому часто продавцы предлагают сособственникам оформить этот документ, когда у них уже имеется на примете покупатель.

Нотариальный отказ действует бессрочно. Например, мужчина решил продать свою комнату в коммуналке. Он уведомил всех жильцов о своем намерении и получил от них письменные отказы. В результате комнату этот гражданин выставил на продажу только спустя год. Имея на руках прошлогодние отказы, он не должен был повторно уведомлять жильцов о своем намерении. Исключение возможно лишь в том случае, если цена недвижимости снизилась.

Действия соседей

Когда жильцу коммуналки становится известно о продаже доли, он должен решить, будет он приобретать комнату или нет. Дальнейшие действия зависят от принятого решения.

Комната не нужна

В таком случае жилец может попросту игнорировать извещение. Через месяц сосед сможет продать комнату другим людям. Если же жильцы договорились об оформлении нотариального отказа, то им придется сходить к нотариусу и поставить подпись на этом документе.

Сосед заинтересован в покупке, но хочет получить скидку

Нередко соседи предлагают свои условия сделки. В особенности, если гражданин считает, что продавец завысил цену. Свои предложения жильцы излагают в письменной форме и вручают продавцу под подпись или же направляют ему почтой.

В уведомлении следует необходимо указать условия сделки. Текст письма может быть следующим: «Уважаемый Иван Иванович! Сообщаю вам о своем желании купить комнату, расположенную по такому-то адресу, реализовав право преимущественного выкупа. Предлагаю следующую цену».

Продавец имеет право решить, соглашаться ему на чужие условия или нет. Он может игнорировать подобные предложения от соседей, и если в течение месяца комнату не выкупят на его условиях, он вправе продать ее третьим лицам. При этом продавец должен быть очень осторожным с ценой. Если окажется, что он снизил стоимость жилья при продаже, соседи смогут оспорить сделку в суде.

Жилец согласен выкупить комнату на предложенных условиях

В этом случае стороны заключают стандартный договор купли-продажи. Иногда, прикрываясь различными обстоятельствами, продавец может уклоняться от заключения такого соглашения. Делается это для того, чтобы соседи не успели купить жилье в течение месяца. Поэтому жильцам не следует затягивать с ответом. Получив извещение от продавца, необходимо тотчас отправить ему ответное уведомление с согласием на выкуп.

Как оформить сделку

Большая часть сделок, связанных с продажей комнат в коммуналках, оформляется нотариально, ведь комната – это доля в праве собственности. И здесь нотариус будет в первую очередь обращать внимание на следующие моменты:

• были ли соседи надлежащим образом уведомлены о продаже доли;
• воспользовались ли жильцы правом преимущественного выкупа.

Заверенный нотариусом отказ является бесспорным подтверждением того факта, что жилец отказался выкупать предложенную ему долю. При наличии такого документа, нотариус не будет сомневаться в том, что потенциальные покупатели были уведомлены о продаже жилья, но не захотели заключать сделку с продавцом.

Если же заверенного отказа нет, то в данном случае ответственность за добросовестность уведомления жильцов будет лежать на самом продавце. Нотариус в данном случае не сможет проверить, было ли составлено письменное извещение, и рассылалось ли оно жильцам.

В договоре купли-продажи должен быть прописан отдельный пункт о том, что покупатели были надлежащим образом уведомлены о продаже, но не купили комнату в отведенный срок. Также в соглашение вносится еще один пункт о том, что соседи вправе в судебном порядке требовать отмены сделки, если их права были нарушены.

Например, собственник комнаты продал ее третьему лицу. Спустя несколько месяцев один из жильцов коммунальной квартиры подает иск в суд, требуя отмены сделки. Причина – сосед не смог воспользоваться правом преимущественного выкупа, поскольку не был должным образом уведомлен о продаже жилья. И если продавец не сможет доказать обратное, сделка будет отменена в суде.

Аналогичная ситуация может возникнуть и в том случае, если продавец честно разослал уведомления, однако в итоге продал жилье третьему лицу по сниженной цене. Также продавец мог попросту не выждать месяц с момента получения письменного извещения последним соседом.

Срок исковой давности по подобным делам составляет три месяца. Отсчет срока начинается с момента, когда сосед узнал о недобросовестной продаже. Поэтому, если один из дольщиков не проживает в коммуналке, то он может узнать о нарушении своих прав спустя несколько лет после этого. Однако ему придется доказать в суде тот факт, что он не знал и не мог знать о продаже жилья.

После того как договор будет подписан, нотариус отправляет бумаги на регистрацию в Росреестр. Данное ведомство не проверяет, кто, кого и как уведомлял – эта информация не требуется для совершения регистрационных действий. Поэтому если впоследствии возникнет спор, то продавцу придется доказывать, что он все же уведомил соседей о продаже комнаты надлежащим образом. Ссылки на то, что сделка была проведена через нотариуса и зарегистрирована в Росреестре в данном случае не принесут результатов.

Как узнать о стоимости сделки

Узнать цену сделки по купле-продаже комнаты в коммуналке не удастся ни через нотариуса, ни через Росреестр. Данные ведомства могут выдавать документы исключительно по запросу органов следствия, судьи или сотрудника прокуратуры. И обращение в суд для выяснения этой информации не принесет результатов. То же самое касается и подачи заявления в полицию.

Единственный способ узнать о стоимости сделки – обратиться в прокуратуру. В заявлении следует указать, что дольщики подозревают продавца в нечестном проведении сделки (продаже комнаты по сниженной цене).