Перед заключением сделки по продаже квартиры, стороны обычно подписывают предварительный договор купли-продажи. Такое соглашение предполагает передачу задатка покупателем. Этот платеж является гарантией того, что обе стороны готовы заключить сделку. Если впоследствии продажа квартиры сорвется по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если же сделка не состоится по вине последнего, он должен будет вернуть задаток в двойном размере.
Сумма, передаваемая по предварительному договору, обычно составляет 30-60 тысяч рублей. И естественно, терять эти деньги не хочет никто. Ниже мы поговорим о том, к чему обязывает предварительный договор купли-продажи, и можно ли расторгнуть его в одностороннем порядке.
Содержание
Понятие ничтожного договора
Современное право определяет три понятия, которые нередко путают рядовые граждане. Речь идет о ничтожности, незаключенности и недействительности. Для большинства людей эти понятия являются синонимами, но в действительности это не так.
Незаключенный договор
Соглашение считается незаключенным в том случае, если сторонами не были определены существенные условия. Такой договор не имеет юридической силы. Таким образом, ни одно из его условий не может считаться правомочным.
Например, в предварительном договоре купли-продажи не были прописаны данные продаваемой квартиры. Таким образом, не был определен предмет, являющийся существенным условием договора. Поэтому соглашение будет считаться незаключенным.
Следует понимать, что период заключения основного договора не относится к существенным условиям предварительного соглашения. Соответственно, если срок не был определен, то основной договор необходимо заключить с момента подписания ПДКП.
Ничтожный договор
Речь идет о соглашении, который заключен с нарушением закона, хотя и содержит существенные условия. Например, предварительный договор купли-продажи был заключен в устной форме, хотя законом предусматривается только письменный вариант. В этом случае устный договор автоматически признается ничтожным.
То есть, такое соглашение не имеет никакой силы по умолчанию. Этот факт не требует доказательства в суде.
Недействительный договор
Такой статус соглашение может получить только в результате вынесения соответствующего судебного решения. И этот факт является ключевым отличием от ничтожности.
Чтобы договор признали недействительным, заинтересованное лицо (участник сделки, родственник одной из сторон и т. д.) должно обратиться в суд, предоставив основания, необходимые для вынесения положительного решения.
К чему обязывает ПДКП
Основной функцией предварительного договора является подтверждение намерений сторон. Подписав это соглашение, покупатель и продавец подтверждают тот факт, что они намерены заключить сделку. При этом стороны не обязаны заключать основной договор на тех условиях, которые не были оговорены в ПДКП.
После заключения предварительного соглашения стороны должны определить условия основного договора. И если покупателя не устраивает порядок оплаты, он имеет полное право отказаться от сделки. Для этого можно сослаться на положение о существенных условиях. По закону к ним относится цена, предмет, а также все те условия, по которым сторонам предстоит достичь соглашения.
Например, покупатель ссылается на порядок оплаты как на одно из основных условий сделки. Пока стороны не придут к соглашению по данному вопросу, они не смогут заключить основной договор.
Если в ПДКП описана схема заключения основного договора, то следует изучить ее нюансы. Вполне возможно, что здесь имеется прямое указание на то, кому из участников сделки предстоит заниматься подготовкой проекта основного договора.
Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.
Бесплатная горячая линия по всей России:
+7 800 350-51-59
Если же порядок заключения ДКП не урегулирован, одна из сторон может составить проект соглашения, передав его оппоненту. В документе указываются те условия, которые максимально устраивают составителя. Оппонент сможет либо принять предложенные условия, либо же отправить свой проект в ответном письме.
Даже если подобные действия ни к чему не приведут, они важны для суда (если до него дойдет дело). Описав условия в документе, гражданин тем самым подтверждает намерение заключить основной договор.
Если стороны бездействуют
Случается такое, что после заключения предварительного договора участники сделки не предлагают друг другу никаких последующих шагов. И если в ПДКП указан срок подписания основного соглашения, то по его истечении будет считаться, что стороны не заинтересованы в сделке. Соответственно, действие предварительного договора прекратится.
По закону, если стороны утратили интерес к сделке, то ПДКП расторгается без каких-либо последствий. То есть, продавец должен будет вернуть покупателю задаток.
Впоследствии один из участников может обратиться в суд. Мотивы могут быть различны: от иска о понуждении к заключению основного договора до попытки признать ПДКП недействительным. Также в суд обращаются в тех случаях, когда сторонам не удается достичь компромисса.
Следует понимать, что подать иск можно в течение полугода с того момента, когда стороны должны были договориться об условиях основного соглашения.
Как избежать возможных проблем
Чтобы не стать заложником неприятной ситуации, желательно сразу указывать в предварительном договоре порядок оплаты и прочие условия, которые стороны считают важными. Если какие-то из условий не устраивают участников, им не следует подписывать предварительное соглашение. Соответственно, и никаких проблем в дальнейшем у них не возникнет.
Специалисты советуют включать в текст предварительного договора следующие положения:
- Срок заключения основного договора. Например, основное соглашение необходимо подписать в течение месяца после заключения предварительного. Также можно указывать конкретную дату.
- Условие прекращения действия предварительного договора купли-продажи. Например, на заключение сделки отводится 30 дней. Если в течение этого времени стороны не смогли договориться, что действие ПДКП прекращается в автоматическом порядке без каких-либо последствий. Подобное условие позволит сторонам избежать взаимных претензий и судебных разбирательств.
Проблемы с дееспособностью
По закону заключать сделки купли-продажи могут только дееспособные граждане. Соответственно, если впоследствии кого-то из участников сделки признают недееспособным, это может привести к аннулированию договора.
Определенные риски возникают в тех ситуациях, когда покупателем или продавцом квартиры является пожилой гражданин. Чтобы избежать проблем, в соглашении следует указать определенные гарантии. Причем прописывать их следует не в предварительном, а в основном договоре. Речь идет о таких пунктах:
- Если покупатель будет признан недееспособным до внесения средств по договору, продавец имеет право отказаться от сделки в одностороннем порядке.
- Участник сделки гарантирует, что на момент подписания основного договора не было подано иска о признании его недееспособным.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи подтверждает намерение сторон заключить сделку. Покупатель вносит задаток, тем самым показывая готовность выплатить остальную часть суммы при заключении основного соглашения. Продавец принимает деньги, подтверждая свою готовность продать квартиру конкретному покупателю.
Предварительный договор купли-продажи обязывает граждан заключить сделку с недвижимостью. Однако они вправе выбрать те условия, на которых эта сделка будет проведена. Все условия лучше всего прописывать в ПДКП. Если же их не указать, то вполне возможно, что дело дойдет до суда.