Мошенничество при сделках с недвижимостью

В сделках с куплей-продажей недвижимости обычно фигурируют миллионы рублей. И столь крупные суммы не могут не привлекать мошенников. Ежегодно квартирных аферистов становится все больше, они придумывают все более изощренные схемы, которые позволяют им продавать «нечистое» жилье, зарабатывая на этом огромные деньги. Для покупателя же такие аферы заканчиваются потерей нескольких миллионов, ведь желаемую квартиру он в итоге так и не получает.

Ниже мы рассмотрим наиболее популярные схемы квартирного мошенничества. Зная о них, вы сможете быстро распознать небезопасную сделку, избежать массы проблем.

Наиболее популярные схемы разводов

Нет смысла подробно описывать простые уловки, используемые аферистами на «Юле» или «Авито». О них знает практически каждый пользователь. Речь идет о схемах, когда продавец выставляет хорошую квартиру буквально за копейки и просит у потенциального покупателя задаток, чтобы быть уверенным в его намерениях. Боясь, что сделка сорвется, доверчивый гражданин переводит деньги, даже не посмотрев жилье. И после этого связь с «продавцом» обрывается.

Несмотря на свою простоту, эта схема работает из года в год. По большей части такую живучесть аферы обеспечивают скромные запросы мошенников: обычно они просят не более 2000 рублей задатка. К тому же, при таких масштабах развода мало кто из обманутых покупателей обращается к правоохранителям.

Существуют и куда более изощренные способы обмана. И в результате жертва лишается не пары тысяч, а миллионов рублей.

Мошенничество при сделках с недвижимостью

Передача задатка

Большинство «чистых» сделок предполагают передачу задатка. Как правило, это 50-100 тысяч рублей. Остаток стоимости покупатель отдает продавцу уже после перехода права собственности. Мошенники видоизменяют эту схему следующим образом:

  1. Аферист выставляет квартиру на продажу, установив привлекательную цену.
  2. Покупатель осматривает жилье. При этом собственник может еще больше снизить стоимость, поскольку якобы спешит с продажей. Покупателю предоставляют полный пакет бумаг, подтверждающих тот факт, что недвижимость принадлежит продавцу.
  3. Не веря своему счастью, покупатель соглашается на сделку. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым вносится задаток. Если впоследствии сделка будет отменена по вине покупателя, то продавец оставит себе эту сумму.
  4. Далее мошенники делают все, чтобы покупатель отказался от сделки. Например, могут всплыть неприятные обстоятельства, связанные с квартирой: долги, арест, неузаконенная перепланировка.
  5. Когда покупатель отказывается от сделки, продавец оставляет у себя задаток.

Перед тем, как подписывать предварительный договор, необходимо внимательно изучить все документы на квартиру. У продавца следует затребовать справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Если в квартире явно была выполнена перепланировка, то следует запросить соответствующие документы. Лучший вариант – заказать расширенную выписку. Ее стоимость составляет 870 рублей (через МФЦ) и 350 рублей (при заказе онлайн).

Внезапное появление наследников

По закону на вступление в наследство отводится полгода. Отсчет начинается со дня смерти наследодателя. И как показывает практика, не все наследники успевают вложиться в столь немалый срок. Кроме того, недобросовестные граждане нередко спекулируют на наследстве. Например, человек получает нотариальное свидетельство и пытается побыстрее продать квартиру, хотя знает, что он является не единственным претендентом на жилье.

Схема выглядит следующим образом:

  1. Мошенник получает квартиру в наследство. Здесь все честно – он является законным преемником умершего гражданина и действительно претендует на получение его имущества. Однако аферист – не единственный наследник, о чем он прекрасно знает. Просто другим претендентам неизвестно о смерти наследодателя, а потому они еще не успели подать документы нотариусу.
  2. Получив свидетельство о праве на наследство, гражданин выставляет унаследованную квартиру на торги. Причем он существенно снижает ее стоимость, объясняя это тем, что ему очень нужны деньги.
  3. Долго ждать покупателя не приходится. Стороны заключают договор, регистрируя сделку в Росреестре.
  4. Спустя некоторое время другой наследник обращается в суд с просьбой восстановить сроки для принятия наследства. Он поздно узнал о смерти наследодателя, но по-прежнему претендует на часть его имущества. В результате сделка оспаривается в судебном порядке.
  5. Далее возможно несколько сценариев. Продавца могут обязать выплатить компенсацию за долю новоявленному наследнику. Это лучший вариант, поскольку в таком случае жилье сохраняется за покупателем. Но возможно и выделение доли в праве собственности. Тогда покупатель может потерять часть квартиры. Естественно, продавец должен будет вернуть ему часть средств, но этот процесс может затянуться на годы.

Чтобы избежать проблем, необходимо проверить всю цепочку собственников жилья. Просто заказываем выписку из ЕГРН. Чем чаще происходило переоформление прав собственности, тем большей будет вероятность того, что появятся скрытые наследники. Для покупателя риски снижаются в том случае, если унаследованное жилье находилось в собственности продавца более трех лет.

Внезапное появление родственников

В большинстве случаев «родственники» появляются тогда, когда наследник не может принять имущество ввиду каких-либо причин. Например, если он сидит в тюрьме. Тогда мошенники подделывают решение суда об установлении родства. С этим документом они посещают нотариуса, подавая бумаги для вступления в наследство.

Оформив право собственности на недвижимость, ее продают. Затем настоящие наследники могут объявиться, чтобы оспорить сделку.

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области:
+7 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
+7 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

Чтобы не нажить себе проблем, нежелательно покупать квартиру, если право продавец зарегистрировал право собственности менее трех лет назад.

Поддельное завещание

Действующее законодательство требует, что любое завещание было удостоверено нотариально. В противном случае, документ является недействительным. Но даже если завещание заверил нотариус, оно может оказаться поддельным. Афера происходит в несколько этапов:

  1. Владелец жилья умирает, не оставив завещания.
  2. Мошенник идет к знакомому нотариусу и подговаривает того оформить завещание на свое имя.
  3. Нотариус составляет документ задним числом. Затем он выдает «наследнику» свидетельство о праве на наследство.
  4. Оформив право собственности, мошенник продает недвижимость.

Эта схема проворачивается крайне редко, но все же встречается. Впоследствии оспорить завещание будет проблематично, ведь документ был заверен нотариально, а значит, фактически является подлинным.

В настоящее время федеральная нотариальная палата вычисляет недобросовестных нотариусов, лишая их возможности работать. Однако покупателю все же следует быть осторожным при покупке наследственной квартиры.

Следует понимать, что избежать риска покупки жилья, полученного продавцом по поддельному завещанию, не представляется возможным. Единственная возможность обезопасить себя – не покупать унаследованные квартиры.

Обналичивание материнского капитала

Нередко мошенники продают квартиры, приобретенные за средства материнского капитала или ипотеки. Закон требует от покупателя выделения долей всем членам семьи. Однако некоторые граждане игнорируют это условие. В итоге проворачивается следующая мошенническая схема:

  1. Приобретается квартира. Часть ее стоимости вносится за счет маткапитала.
  2. Владелец сертификата указывается в документах, как единственный собственник жилья. Членам семьи не выделяются доли.
  3. Квартиру продают. Такая сделка может быть оспорена представителями органа опеки, детьми или супругом продавца. Они вправе требовать выделения долей. Поэтому покупателю в итоге придется делить жилье с родственниками продавца.

Чтобы избежать проблем, следует потребовать у продавца справку об остатке средств по маткапиталу. Этот документ берется в ПФР. Волноваться не следует в том случае, если на счету присутствует вся сумма. Соответственно, для покупки жилья не использовался маткапитал. Если же продавец не хочет предоставлять справку, то лучше отказаться от сделки.

Недееспособный продавец

Если владельцем жилья выступает недееспособный гражданин, то проведение сделки будет невозможным без получения разрешения органа опеки. Афера в данном случае может быть выполнена следующим образом:

  1. Злоумышленник находит одинокого недееспособного человека, владеющего недвижимостью. Это может быть пенсионер, наркоман, алкоголик. С ним заключается договор купли-продажи с минимальной оплатой за недвижимость.
  2. Приобретенное жилье сразу же выставляют на торги. При этом указывается нормальная стоимость.
  3. Находится покупатель, которому неизвестно о том, что изначальный собственник жилья был недееспособным.
  4. Через какое-то время после заключения договора купли-продажи может объявиться родственник первоначального владельца жилья. Он имеет полное право оспорить сделку, и покупателю будет сложно доказать тот факт, что он является добросовестным приобретателем.

Избежать проблем можно, проверив историю перехода имущественных прав. Так, если жилье продавали чересчур часто и с промежутками в 1-2 года, то от сделки лучше отказаться.

Поддельный паспорт или доверенность

В соответствии со статьей 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок с недвижимостью необходимо в обязательном порядке заверять нотариально. Мошенник может подговорить нотариуса, чтобы тот оформил доверенность на его имя. После этого он продает квартиру недееспособного гражданина или же человека, пребывающего за границей.

Чтобы избежать проблем, следует настаивать на том, чтобы собственник жилья лично присутствовал при заключении договора купли-продажи. Если же это невозможно, следует отказаться от сделки.

Квартиросъемщики нередко используют схему с поддельным паспортом. Например, заключая договор найма, они берут копию паспорта у собственника жилья, на основании которой готовится новый документ. В нем указываются данные владельца недвижимости, но вклеивается фото мошенника. Далее аферист заказывает выписку из ЕГРН и продает квартиру.

Избежать подобной сделки будет весьма проблематично. В данном случае важно обращать внимание на паспорт продавца. Если внешний вид документа вызывает подозрения, от заключения сделки следует отказаться.

Цена в договоре намеренно была занижена

Нередко для снижения суммы НДФЛ продавец предлагает покупателю указать в договоре заниженную стоимость жилья. Последнему это выгодно, поскольку в этом случае снижается НДФЛ, и он соглашается, однако подобный ход может быть частью мошеннической сделки. Схема работает следующим образом:

  1. Фактически жилье стоит 5 миллионов рублей, но в договоре указывается стоимость 2 миллиона.
  2. Внеся задаток в размере 100 тысяч рублей, оставшиеся 4,9 миллиона покупатель помещает в банковскую ячейку. После регистрации права собственности, эти деньги может снять продавец.
  3. Через какое-то время прежний собственник оспаривает сделку, поскольку она является для него убыточной. При этом он возвращает покупателю деньги по договору. То есть, 2 миллиона.

Хорошо, если продавец давал покупателю расписку о получении 5 миллионов. Иначе получить назад всю сумму будет очень проблематично.

Избежать подобной ситуации можно, указав в договоре реальную стоимость жилья. Поскольку недвижимость стоит недешево, то не следует соглашаться на аферы с занижением цены. Сэкономив на НДФЛ пару тысяч, он в итоге может потерять миллионы рублей.