Как распознать мошенника, арендуя помещение под бизнес

Большинство начинающих бизнесменов наивны и юридически неграмотны. Арендуя помещение под ведение дела, они интересуются только одним – размером ежемесячной платы, который прописывается в договоре. Но жизнь доказывает, что это неверная тактика при построении собственного бизнеса, и со временем буквально каждый научится определять в договоре аренды ключевые для себя пункты. А кто не научится – тот прогорит и потеряет собственное дело.

Почему договор аренды может быть критически важен

Иногда проблемы с договором аренды возникают, когда человек снимает одно-два помещения. А что, если арендуемых помещений больше 10 или больше 20-ти. Например, компания, которая занимается микрокредитованием и выдает займы до зарплаты.

Их офисы должны располагаться не только по всему городу, но и в самых людных местах, на пересечении крупных улиц, вблизи остановок транспорта. Такие параметры значительно усложняют поиск места и повышают риск наткнуться на недобросовестных арендодателей или даже мошенников.

В статье мы разберем самые распространенные схемы обмана арендодателей, которые предлагают коммерческую недвижимость. В большинстве случаев они построены на юридической безграмотности арендатора, который не задумывается о правовых последствиях.

Как распознать мошенника, арендуя помещение под бизнес

Схема 1: мошенник сдает в аренду чужую недвижимость

Суть схемы состоит в том, что мошенник представляется собственником чужой недвижимости, получает аванс и исчезает. В некоторых случаях злодей сам выходит на жертву и делает очень привлекательное предложение по цене.

Рассмотрим пример. С владельцем бизнеса связался собственник коммерческой недвижимости и предложил арендовать офис. Условия поставил максимально приятные для бизнесмена, но оплату попросил за 3 месяца вперед. Уже это должно насторожить. Затем владелец бизнеса направил собственнику помещения свой вариант договора аренды, а тот безоговорочно принял все его условия.

Здесь бизнесмен заподозрил неладное и попросил у арендодателя свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи. На этом моменте и раскрылась афера: собственник якобы долго искал документы, а потом просто пропал. Через знакомого риэлтора владельцу бизнеса удалось выйти на реального собственника офисных помещений. Тот рассказал, что знал мошенника лично: он снимал у него офис, но они поссорились, и бывший арендатор, видимо, решил так отомстить.

На что обращать внимание, чтобы не попасться на аферу

В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где указаны документы, которые закрепляют право арендодателя на помещения. Если такого пункта нет, то нужно настаивать на том, чтобы его добавили в договор. И мало просто знать реквизиты этих документов. Арендатору следует требовать их оригиналы – копии можно сделать за 10 минут в фотошопе.

Схема 2: арендодатель делает ремонт за чужой счет

Суть обмана заключается в том, что владелец помещения сдает его в плохом состоянии по сниженной цене. Собственник бизнеса это помещение арендует и делает в нем ремонт. Как только работы закончены, собственник договор расторгает и сдает недвижимость заново, но уже дороже.

Рассмотрим ситуацию на примере. Бизнесмен снял павильон в убитом состоянии. За свой счет он покрасил стены, выровнял полы и положил линолеум, сделал освещение, заказал наружную рекламу под размер помещения со светодиодными буквами.

Спустя месяц он получил уведомление от арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке. По условиям договора это было честно, ведь в нем был пункт о том, что арендодатель может отказаться от договора, если письменно уведомил арендатора об этом за 60 дней.

Бизнесмен, который вложил свои средства в ремонт, получил уведомление и за две месяца, а значит закон был на стороне собственника павильона. Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Но в договоре был коварный пункт, который бизнесмен не заметил сразу: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает.

Так выяснилось, что арендодатель изначально хотел сдать павильон дороже, но желающих не нашлось. Потому он занизил цену, и как только въехал пострадавший бизнесмен и начал делать ремонт, собственник недвижимости начал подыскивать новых арендаторов.

Что учесть в договоре, чтобы избежать обмана

Нужно внимательно изучить пункт договора, в котором говорится о порядке его расторжения. Следует настоять на исключении из текста формулировок об одностороннем разрыве отношений по желанию арендодателя без каких-либо оснований.

На практике это сложно, часто арендодатели упираются именно в этот пункт. В таком случае стоит увеличить срок уведомления о расторжении – поставить не 60 дней, а полгода. Это сильно усложнит жизнь недобросовестному арендодателю.

Естественно, следует проверять и тот пункт, где написано о неотделимых улучшениях помещений и компенсации. Особенно, если вы заезжаете в офис или павильон без ремонта.

Схема 3: по акту приема-передачи предоставляют другой объект

Акт приема-передачи – это документ-приложение к договору аренды, который подтверждает, что объект недвижимости в определенном состоянии был передан арендатору в пользование. Арендные платежи можно начислять только после его подписания.

Суть схемы заключается в следующем: арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом не предоставляет обещанный объект. Причины могут быть разными: заболел или уехал из города по срочному вопросу. Но факт один: по факту передачи помещения не было, а по бумагам – было. Значит арендную плату уже можно начислять.

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области:
+7 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
+7 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

На примере рассмотрим такой случай. Небольшая фирма арендовала участок земли под установку на нем павильона. По документам есть некий Андрей (собственник земли) и Нина (индивидуальный предприниматель, который пользуется участком Андрея на безвозмездной основе). Именно Нина должна сдавать землю в аренду. По факту представители фирмы Нину в глаза никогда не видели, а все переговоры вел Андрей.

Он уговорил подписать акт приема-передачи заранее, до установки павильона. На самом деле было непонятно, как вообще принимать участок, это же не офисное помещение. Здесь и была ошибка. Когда представители фирмы поехали монтировать павильон, Андрей поехал с ними. Уже на месте он сказал, что ставить конструкцию здесь нельзя, и показал другое место, заметно хуже по расположению.

Поразмыслив, бизнесмены обратились к Андрею с требованием предоставить обещанное или расторгнуть договор. Но арендодатель на контакт не шел: сперва отвечал по телефону, ссылаясь на то, что уехал из города, а после и вообще перестал выходить на связь.

Фирме ничего не оставалось, кроме как направить претензии и уведомления об одностороннем расторжении договора, но они не доходили до адресата. А вот когда они направили иск в суд, то Андрей объявился и подал встречное прошение с требованием о взыскании стоимости аренды за весь срок. Он документально подтвердил, что участок был принят, а арендную плату никто не вносит.

Суды первой и второй инстанции фирма проиграла, так как их доводам никто не верил. И только кассационный суд отменил решения первой и второй инстанций. Бизнесменам повезло: оказалось, что собственник земельного участка что-то намудрил с договором, и Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду. А именно ее имя значилось во всех документах. Потому и договор аренды был признан недействительным.

Как избежать обмана в подобной ситуации

Подписывать акт приема-передачи можно только после того, как вы увидели и проверили реальный объект. Частенько арендодатели еще на этапе подписи договора аренды просят заодно подписать и акт. Но делать нужно так: получили ключи, зашли в помещение, все проверили, выписали недостатки, поставили подпись на акте.

Что касается приема земельных участков, то тут сложнее. Самое главное не рассматривать земли, у которых нет кадастрового номера. Если арендодатель обещает «отщипнуть» от своего участка в 10 гектаров 30 квадратных метров для вашего павильона, то следует понимать, что находиться эти 30 метров могут где угодно. А потому к договору аренды должен прилагаться план земельного участка, где будет точно ограничена площадь, которая сдается в аренду.

Схема 4: собственник помещений ограничивает права арендатора и усложняет механизмы их защиты

Стандартный договор аренды предусматривает раздел «Порядок разрешения споров». В нем прописывается, каким образом стороны будут выяснять кто прав и кто виноват в случае возникновения спора. Например, можно договорить в каком суде будут рассматриваться иски, если до этого дойдет дело.

Схема заключается в следующем. Арендодатель добавляет в договор пункт, который обязывает стороны обращаться только в один конкретный суд. Арендатор наивно полагает, что никаких споров не возникнет и подписывает договор.

Чем это может обернуться рассмотрим на таком примере. Фирма заключала договор на аренду помещения, собственник которого проживал в Мурманске. Он активно настаивал на том, чтобы возможные иски подавались в Арбитражный суд Мурманской области. Но арендатору предстояло бы преодолевать расстояние в 3000 км и добираться в суд самолетом.

К тому же, суд – это не единоразовое заседание. Есть предварительные заседания и основные, а если одна из сторон не является на процесс, то еще и повторные. Все это выливается для фирмы в десятки тысяч рублей, и отбивает всякое желание судиться. В таком случае было бы логично настоять на том, чтобы в договор аренды добавили пункт, согласно которому споры подлежат рассмотрению в арбитражном суде по местонахождению истца.

На что обратить внимание в договоре, чтобы избежать неприятностей

Опытные арендодатели заранее укрепляю свои позиции на случай, если возникнут проблемы. А вот арендаторы при подписании договора стараются не думать о плохом, и это неправильно. Раздел «Порядок разрешения споров» нужно внимательно изучить.

Например, там может быть указано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать посредников. Лучше всего, когда суд будет проходить на территории того, кто подает иск. Это справедливо.

Как недобросовестные арендодатели подсовывают нужные формулировки в договор

Мошенники всегда имеют наготове несколько аргументов, чтобы просунуть в договор аренды сомнительные формулировки. На неопытных арендаторах такое всегда срабатывает. Вот самые распространенные из них:

  1. Типовой договор. Арендодатель присылает готовый шаблон документа, в котором запрещено даже переставлять слова местами. Максимум, что можно, вписать реквизиты в специально отведенное место. Эти типичный аргумент крупных компаний.
  2. Злые юристы. Арендодатель очень страдает из-за всех этих формальностей. А зачем в договоре есть некоторые пункты, просто не понимает. Но правовой отдел его компании просто не примет документ без этих пунктов.
  3. Человек слова. Есть вид арендодателей, которым вообще плевать, что там в договоре написано. Главное, что стороны пожали руки. Это важнее любых договоренностей на бумаге. Но на практике оказывается иначе.
  4. Самый популярный объект для аренды. У арендодателя разрывается телефон от звонков желающих снять его недвижимость. Никто не придирается к договору и готов платить в два раза больше, чем он запросил. Но арендодатель не хочет с ними работать, а с вами – хочет. Поэтому договор аренды нужно подписать скорее, пока он не передумал.
  5. Руководство уехало. Руководитель уехал в важную командировки и вернется не скоро. А договор он уже подписал в таком виде, так что подписывайте и вы. Когда директор вернется можно будет обсудить правки.

Эти условия свидетельствуют о манипуляциях. Действительно бывают компании, которые работают по типовым договорам или отдел юристов, который не согласится ничего менять. Соглашаться ли на такие условия – решать только арендатору. Но если в таком договоре аренды есть пункты, которые в будущем могут навредить бизнесу, то это рано или поздно произойдет.