Застройщик сорвал сроки: что делать покупателю

Планируя инвестировать в жилую недвижимость, многие граждане решают купить квартиру в строящемся доме. Преимущества такого вложения очевидны, ведь жилье в недостроенном здании стоит на порядок дешевле. Поэтому выгоднее всего покупать квартиры тогда, когда дом находится еще на стадии котлована. Однако здесь нужно помнить и о рисках, ведь проект может оказаться долгостроем.

Постоянные переносы сдачи проектов – это проблема многих застройщиков. И когда сдача дома откладывается, покупатели начинают переживать, ведь причиной всему может стать не только элементарная безалаберность строителей, но и проблемы с деньгами. К тому же, проект в результате может оказаться аферой.

Бывает такое, что и порядочный застройщик нарушает сроки сдачи. Поэтому ниже мы рассмотрим, что делать в подобных случаях.

Почему нормальный застройщик может сорвать сроки

Если застройщик сорвал сроки, то это еще не означает, что он жулик. Строительство многоэтажного жилого дома – это серьезное предприятие. И оно сопряжено с определенными рисками для застройщика. Так, ему придется прогнозировать на несколько лет вперед работу строителей, доходы от продаж, курсы валют, законы, отношения с местными властями, а также федеральную политику в строительстве. И даже при грамотно проведенной аналитике такие прогнозы далеко не всегда сбываются.

Во время строительства всегда может произойти что-то, из-за чего непременно затянутся сроки. Например, там пропустили одну неделю, там – другую, и впоследствии может набежать немалая задержка. Опытные застройщики перестраховываются и берут сроки на стройку с запасом, но бывает такое, что не хватает и его.

Застройщик сорвал сроки: что делать покупателю

Стоит ли подписывать допсоглашение

Затянув сроки, застройщик должен заплатить дольщику крупную компенсацию. Конкретная сумма определяется на основании разницы между фактическим сроком сдачи объекта и той датой, которая проставлена в договоре.

Естественно, выплата неустоек многочисленным дольщикам вряд ли входит в планы застройщика. Поэтому он пытается избежать ответственности, предложив покупателям подписать дополнительное соглашение о переносе сроков. По сути, таким образом он попытается изменить условия договора.

Таким образом, если застройщик понимает, что ему не удастся сдать объект своевременно, он должен сообщить об этом дольщикам не позднее чем за два месяца до наступления дедлайна. Скорее всего, он предложит передоговориться на новые сроки. И покупатель не обязан соглашаться на эти условия.

Следует понимать, что застройщик – единственная сторона, которой выгодны такие переговоры. Если в ДДУ меняется срок сдачи, то покупатель подтверждает тот факт, что он не против задержки. Далее застройщик подгоняет новые сроки таким образом, чтобы гарантированно вложиться в рамки, не платя никаких неустоек. Если же он не впишется и в новые сроки, сумма неустойки будет считаться с момента последнего переноса.

Таким образом, допсоглашение – это не что иное, как согласие покупателя на бесплатное оттягивание сроков сдачи объекта. Поэтому подписывать его нецелесообразно.

Нередко застройщик выставляет все в таком свете, будто клиент обязан подписать дополнительное соглашение. Для этого дольщикам рассылаются уведомления о том, что сроки сдачи объекта переносятся, а потому им нужно такого-то числа явиться в контору и подписать новый договор. И большинство граждан даже не задумываются о том, что подписывать соглашение с обновленными условиями им вовсе необязательно.

С наиболее несговорчивыми клиентами беседы проводятся юристами застройщика. Причем действуют они достаточно жестко. Бояться не следует. Если юрист прибегает к психологическому давлению, следует сообщить ему следующее: «Я понимаю, что убедить меня подписать допсоглашение – это ваша работа. Однако для меня это невыгодно, ведь в таком случае я не получу неустойку за просрочку. Все полученные таким образом деньги будут потрачены мной на ремонт».

Серьезность сотрудников и юристов застройщика в данном случае – это не более, чем психологический прием. Поэтому не следует вестись на подобные предложения. Например, компания «Желдорипотека» склоняла покупателей к подписанию дополнительного соглашения. Когда граждане отказались, им было предложено соглашение об отступном на 50 тысяч рублей. Дольщики проигнорировали его и пошли в суд. В результате им удалось взыскать около 250 тысяч рублей.

Оцениваем шансы на сдачу

Если застройщик просит о переносе, то важно разобраться, сможет ли компания уложиться в заявленные сроки. Если речь идет о сроках до года, то шансов на сдачу будет больше. Если застройщик просит о переносе на год и более, то появляется вероятность, что дом не будет достроен и сдан

Допустим, квартира стоит 5 миллионов рублей. При просрочке, составляющей 12 месяцев, покупатель вправе требовать около миллиона рублей компенсации. Неустойка рассчитывается по ставке, действующей на момент вынесения решения.

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области:
+7 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
+7 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 (800) 301-39-20

Следует понимать, что если выплаты компенсации потребуют все дольщики, то вряд ли застройщики удастся рассчитаться с ними. В подобных ситуациях компания становится банкротом, а строительство дома продолжается уже другой фирмой.

Для оценки шансов на сдачу лучше воспользоваться услугами профильного юриста. Выбираем такого специалиста, который уже имеет опыт работы с застройщиками. Этот специалист сможет проверить, имеется ли движение по счетам застройщика. Также он поймет, будет ли последний в ближайшее время инициировать процедуру банкротства.

Если земля, на которой возводится дом, находится в залоге у дольщиков, то лучше перепродать квартиру.

Дожидаемся сдачи

При возникновении задержки в сдаче объекта у покупателей обычно имеется три варианта:

  • дождаться, пока дом будет сдан в эксплуатацию;
  • расторгнуть договор с застройщиком;
  • продать квартиру третьим лицам.

Многие граждане при возникновении подобной ситуации решаются дожидаться сдачи дома. И этот подход имеет несколько преимуществ. Первым из них является меньшее количество юридических хлопот. Если застройщик в итоге сдаст объект, то покупатель получит квартиру, которая будет стоить дороже, чем было вложено. Далее можно оформить налоговый вычет на стоимость жилья и проценты по ипотеке. Также у застройщика можно потребовать неустойку за просрочку. Все, в квартире можно делать ремонт и жить.

Имеются у ожидания и недостатки. И первый из них – неизвестно, сколько придется ждать. Если застройщик станет банкротом, то дальнейшая судьба проекта неизвестна. Лучше всего, если проектом заинтересуется другой застройщик. Он сможет изменить проект, что в итоге позволит ему вложиться в бюджет, не сорвав ранее оговоренных сроков.

Однако покупатели не знают, какой именно застройщик будет достраивать дом. Но в любом случае, он не будет выплачивать дольщикам неустойку, ведь он не несет ответственности за долги своего предшественника.

В некоторых случаях вместо поиска застройщика дольщики создают жилищный кооператив. Например, они скидываются, нанимают подрядчиков, и заканчивают строительство здания за свои деньги. Само собой, все это сопряжено с немалыми дополнительными расходами, к которым готовы не все.

Продать сейчас

Заключив ДДУ, гражданин становится собственником недвижимости, а именно – квартиры в недостроенном здании. И это право можно продать, вернув вложенные средства. На практике дольщику, решившему перепродать свою квартиру, нередко удается выручить больше, чем было вложено. Здесь все просто: чем выше готовность дома, тем дороже квартиры.

Продав квартиру, гражданин избавляется от риска, что здание окажется долгостроем или же и вовсе не будет сдано в эксплуатацию. В то же время, продать квартиру в недостроенном доме может оказаться той еще задачей. Скорее всего, покупатели будут наводить справки об объекте. И долгострои вряд ли можно назвать ликвидной недвижимостью. Кроме того, узнав о срыве сроков, покупатель может требовать скидку.

Чтобы ускорить продажу объекта, дольщик может обратиться в отдел продаж застройщика, попросив сотрудников реализовать квартиру. За выполнение работы им можно пообещать агентское вознаграждение – такое же, какое дается риелторам. Также можно разместить объявление на таких сайтах как Авито, Циан, Юла, на городских форумах, а также своей странице в соцсетях.

К продаже объекта можно привлечь риелтора. Когда покупатель будет найден, с ним следует заключить договор уступки прав и обязанностей. Речь идет о документе, в соответствии с которым осуществляется передача всех имущественных прав и обязанностей по договору долевого строительства. После заключения такой сделки, все проблемы с застройщиком перейдут к новому покупателю.

Расторгнуть договор

Если одна из сторон не выполняет своих обязательств по договору, то соглашение можно расторгнуть в одностороннем порядке. Также участники могут договориться, отменив действие документа по соглашению сторон.

Действующее законодательство допускает расторжение любого договора. Условия отмены соглашений прописываются в Гражданском кодексе РФ. Также они должны быть перечислены в самом соглашении.

Преимущество расторжения договора заключается в том, что покупатель возвращает свои деньги, избавляясь при этом от возможных хлопот с квартирой. Если дольщик решает расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, то застройщик должен будет выплатить ему неустойку. Она начисляется с того момента, когда была оплачена стоимость объекта по ДДУ. Однако в большинстве случаев это правило работает лишь на бумаге.

Для расторжения соглашения в одностороннем порядке дольщик должен направить застройщику уведомление о расторжении договора. В нем нужно требовать аннулирования сделки и возврата уплаченных средств. Кроме того, покупатель может ходатайствовать о выплате неустойки с момента внесения средств по ДДУ. Далее с неустойки нужно будет заплатить налог государству в размере 13% от полученной суммы.

Если застройщик затягивает со сдачей проекта, желательно нанять хорошего юриста. В зависимости от возникшей ситуации, специалист поможет избрать верную тактику и не потерять деньги.