Сделки с куплей-продажей недвижимости нередко предполагают заключение предварительного договора. В этом случае покупатель платит продавцу часть суммы, а последний, в свою очередь, составляет расписку о получении средств. В итоге назначается дата подписания основного договора купли-продажи. И если сделка не состоится по вине покупателя, то вернет ли он задаток? В этом мы разберемся ниже.
Содержание
Общие положения
Возможность для покупателя вернуть задаток зависит от того, какое именно соглашение было заключено между участниками сделки. Ниже мы поговорим, в каких случаях возврат обязателен, а когда продавец может оставить деньги себе. Также поговорим об отличиях между авансом и задатком.
Задаток и аванс: в чем разница
Когда кто-то покупает квартиру, он хочет от продавца гарантии, что позже тот подпишет с ним договор купли-продажи. Как правило, для обозначения серьезности намерений покупатель переводит продавцу деньги — от 30 до 50 тысяч рублей. Это может быть первоначальный взнос или аванс.
Аванс представляет собой частичную предоплату по договору. Он имеет лишь платежную функцию. То есть аванс – это деньги за приобретаемое имущество.
Допустим, вы договорились продать дом за миллион рублей, а покупатель дает вам вперед 50 тысяч. Если какая-либо из сторон не выполнит обязательство по предоплате — например, вы передумаете или изменятся обстоятельства покупателя — эти 50 тысяч должны быть возвращены. Однако за вычетом расходов продавца на несостоявшуюся сделку. Например, если вы заплатили адвокату за составление договора купли-продажи дома или потратили деньги на выписку из ЕГРН или нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
Задаток представляет собой как предоплату, так и обеспечением исполнения договора. Если стороны заключили договор задатка, и покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если продавец отказывается, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере — то, что заплатил ему покупатель, и столько же из своих денег.
Кроме того, сторона, из-за которой договор не был заключен, обязана возместить другой стороне ее расходы по несостоявшейся сделке. Например, за оформление договора и оплату услуг юриста.
Если в соглашении прямо не указано, что задаток передается, или есть сомнения относительно характера соглашения, эта сумма считается авансом. В самом договоре он может называться по-разному, например, обеспечительный платеж, аванс или предоплата. Это не имеет значения. Если нет указаний на назначение платежа, это аванс. В договоре задатка обычно ссылаются на соответствующие статьи ГК, чтобы исключить сомнения.
Недобросовестный покупатель вернет задаток: возможно ли это
Задаток может быть полностью возвращен покупателю в трех случаях:
Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.
Бесплатная горячая линия по всей России:
+7 800 350-51-59
- Продавец добровольно согласился вернуть деньги, так как сделка не состоится, и стороны на это согласились.
- Форс-мажор наступил в результате отказа от покупки недвижимости. Например, дом, который вы продаете, случайно сгорел, пострадал от наводнения или другого стихийного бедствия. И именно поэтому сделка не состоится.
- Если виновные действия продавца привели к тому, что покупатель не смог заключить сделку. Например, по вине продавца дом пришел в негодность или значительно ухудшил свои свойства.
Однако продавец и покупатель вправе указать в договоре задаток и дополнительные условия его возврата. Например, если покупателю не одобрена ипотека, он не потеряет свой депозит.
Если стороны установили такие обстоятельства в договоре и это произошло, то все должно быть подтверждено документами, например, справками из банка или больницы.
Что следует делать продавцу
Если одна из сторон хочет заставить другую прийти к соглашению, она направляет жалобу. В этом документе нужно указать следующую информацию:
- дата заключения предварительного договора;
- полное имя покупателя и продавца;
- предмет договора: адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка;
- стоимость недвижимости;
- размер депозита;
- наименование и дата платежного документа, подтверждающего оплату: квитанции, расписки и т. д.;
- срок заключения основного договора и ссылки на правовые нормы, в отношении которых возникает обязанность заключить основной договор: статьи 380, 429, 432, 445 ГК РФ;
- дату, время и место, куда необходимо явиться для заключения основного договора. Например, это может быть МФЦ, нотариус и т.д.
Претензия отправляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Отправка необходима перед окончанием срока предварительного договора.
Кто выиграет, если дело дойдет до суда
Допустим, продавец и покупатель решили заключить договор о залоге. Затем между ними возникли разногласия, и дело дошло до суда. Точно определить, кто выиграет дело, невозможно, так как требуется полный пакет документов по делу.
Кроме того, суд принимает решение, когда рассматривает все обстоятельства, выслушивает доводы обеих сторон и свидетелей. А у покупателя есть шанс выиграть дело, если суд установит, что продавец, своевременно не подал заявление о заключении основного договора.
Рассмотрим, какое решение принял Верховный суд по аналогичному делу. 3 ноября покупатель передал продавцу 50 тысяч рублей залога. Стороны договорились, что до 25 марта следующего года заключат договор купли-продажи дома и земли. Срок истек, но стороны не пришли к соглашению. Более того, ни один из них не направил другой стороне письмо с требованием заключить договор.
Когда покупатель попросил вернуть задаток, продавец отказался. Тогда покупатель подал в суд и потребовал взыскать с продавца залог в размере 50 тысяч рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами – еще порядка 10 тысяч.
Суд первой инстанции квалифицировал 50 тысяч рублей как аванс и взыскал указанные суммы. Верховный суд отменил решение: стороны подписали договор задатка, но покупатель не принял никаких мер для заключения соглашения до 25 марта. Однако продавец также не уклонился от заключения договора. Это означает, что покупатель не обязан возвращать залог. Данное решение было подтверждено кассацией.
Дело дошло до ВС РФ. Он постановил, что если стороны не заключили основной договор и не предприняли к этому никаких попыток, обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекращаются. ТИ тогда перечисленные 50 тысяч рублей являются авансом и должны быть возвращены.
В результате определения нижестоящих судов были отменены. Осталось в силе решение суда первой инстанции.