Получение компенсации за пользование долей квартиры

Если квартирой владеет несколько человек, то по закону она находится в долевой собственности. Каждый из дольщиков имеет право пользоваться общим жильем. Но бывают ситуации, когда квартира находится в собственности у двоих человек, но проживает в ней только один из них. Может ли тогда второй собственник претендовать на получение компенсации? В этом вопросе мы разберемся ниже.

Общие положения

Если человек занял общую квартиру целиком, то он должен платить второму дольщику за то, что он пользуется его жилплощадью. Это логично, ведь жилец фактически выступает на правах арендатора.

В ряде случаев для взыскания средств с сособственника не придется обращаться в суд. Достаточно договориться, установив сумму арендной платы. Если же переговоры не увенчаются успехом, то потребуется судебное разбирательство. Но простым и быстрым оно не будет.

Получение компенсации за пользование долей квартиры

В каких случаях можно рассчитывать на компенсацию

В соответствии с действующим законодательством, долевые собственники используют общее жилье по взаимному согласию. При этом нередко оказывается, что никакого согласия нет, и тогда жильцы обращаются в суд для определения порядка пользования жилой недвижимостью. В решении суда прямо указывается, какие помещения считаются общими, а также кто и в каких комнатах должен проживать.

Кроме того, суд вправе решить, что делать, если один дольщик квартирой не пользуется, а второй занял всю жилплощадь. В подобных ситуациях первый собственник вольно или невольно становится арендодателем. Соответственно, ему положена денежная компенсация в виде ежемесячной арендной платы. Ее размер определяется судом по заключению оценщика, который учитывает стоимость аналогичных комнат или квартир.

Вынося окончательное решение, суд будет ориентироваться на следующие моменты:

  1. Количество комнат и их расположение. Если два человека, не являясь родственниками, владеют однокомнатной квартирой, то они вряд ли смогут жить вместе. То же самое касается и жилья со смежными комнатами. В подобных ситуациях разумно назначить компенсацию отсутствующему соседу.
  2. Основание и дата покупки доли. Если человек получил свою долю в дар, по наследству или купил ее, то он заранее знал, что в квартире проживают люди. И в данном случае суд может отказать заявителю в компенсации. Если же аренду и назначат, то ее сумма будет скорее символической. Например, оценщик определяет стоимость найма с учетом того, что в квартире уже кто-то живет. То есть, дольщик получает компенсацию за аренду однушки. И эта сумма может быть просто смехотворной. Однако если гражданин получил долю одновременно с другим собственником, то шансы получить нормальную компенсацию повышаются.
  3. Отношения между соседями. Если проживающий в квартире человек докажет, что он не мешает второму собственнику пользоваться совместным жильем, то суд может отказать в компенсации. Другое дело, если человек создает всяческие препятствия, из-за которых приходится обращаться в полицию. Шансы получить компенсацию в данном случае возрастают.

Несколько примеров из судебной практики

Рассматривая такие дела, судам приходится учитывать целый ряд индивидуальных факторов. Например, жительница Новосибирска унаследовала треть однокомнатной квартиры. Спустя пару месяцев она начала в ней жить. Через 10 лет другая женщина получила в дар оставшиеся 2/3 жилья. При этом въезжать ей уже было некуда, поскольку первая собственница пользовалась квартирой полностью.

Прошло пять лет, и вторая собственница начала требовать от первой компенсации. Она получила отказ в суде первой инстанции, однако в результате ей удалось взыскать порядка 600 тысяч рублей с первой владелицы за пользование долей. При определении суммы компенсации оценщик учел среднюю рыночную стоимость найма аналогичного жилья.

Это решение попыталась обжаловать первая собственница. В результате дело дошло до Верховного суда. Он сделал акцент на том, что при принятии доли в дар вторая собственница знала о том, что в квартире кто-то проживает. К тому же непонятно, какую именно часть квартиры использовала владелица меньшей доли. Поэтому в компенсации было отказано.

Рассмотрим другой пример. Два брата унаследовали квартиру в Ижевске. Жилье имело две смежных комнаты площадью 12 и 18 м2. Один брат въехал в квартиру с младшей сестрой, а второй продал свою долю посторонним людям. В результате новоявленные собственники потребовали через суд компенсацию за использование их долей. За каждый год проживания они хотели получить 71 тысячу рублей.

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области:
+7 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
+7 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 (800) 301-39-20

Суд отказал в удовлетворении исковых требований. Причина заключалась в том, что неиспользование части общего имущества не является поводом требовать компенсации с лиц, живущих в квартире. К тому же, покупатели заранее знали о тои, что приобретают жилье со смежными комнатами, в котором уже живут другие люди. Еще одним аргументом стало то, что у истцов была альтернативная жилплощадь, а потому они не собирались вселяться в приобретенную квартиру.

И еще один пример. Сводные брат и сестра, проживающие в Видном, получили в наследство по половине однокомнатной квартиры. Через год женщина начала пользоваться жильем, а спустя десять лет ее брат продал свою долю третьему лицу. Новоявленный собственник в квартиру въезжать не стал, потребовав выплаты ежемесячной компенсации.

Городской суд отказал в иске. Тем не менее, Московским областным судом было принято прямо противоположное решение. Он взыскал ежемесячную плату с живущей в квартире женщины в размере 11,5 тысяч рублей. Такая сумма была назначена неслучайно – суд ориентировался на заключение эксперта о том, что аналогичные квартиры сдаются по цене 23 тысячи рублей в месяц.

Проживающая в квартире женщина решила оспорить данное решение. Она обратилась в Верховный суд, сославшись на инвалидность и наличие хронического психического заболевания. Она указала, что не может проживать с чужими людьми, а пенсия в размере 12,7 тысяч рублей попросту не позволяет ей вносить арендные платежи.

Судебная коллегия установила, что сумма арендной платы была рассчитана неверно. За основу бралась стоимость свободного однокомнатного жилья. Спорная же квартира была занята, и ее выделить ее половину в реальное пользование не представлялось возможным.

Дело было отправлено на повторное рассмотрение в Мособлсуд. Здесь была назначена дополнительная экспертиза. Специалист постановил, что рыночная стоимость аренды половины однокомнатной квартиры, в которой уже проживают люди, составляет 5800 рублей. Именно эту сумму и придется платить пенсионерке.

Взыскать компенсацию с жильцов удалось и жительнице Подольска, которая унаследовала двухкомнатную квартиру пополам с сестрой. Имея серьезные материальные проблемы, одна из собственниц спешно продала свою долю. Так квартирой со смежными комнатами начали владеть два посторонних человека.

Сестра, сохранившая за собой долю, въехала в большую комнату и не препятствовала новоявленному собственнику пользоваться меньшим помещением. Однако тот сам хотел жить в большей комнате, имея ровно ½ общего имущества. Поэтому он подал в суд, требуя вселения в квартиру, определения порядка пользования общим жильем и выплаты компенсации за тот год, в течение которого мужчина не мог пользоваться жилплощадью.

В определении порядка проживания суд отказал. Причина – в квартире не представлялось возможным провести перепланировку, в результате которой жильцы получили бы изолированные комнаты. Судья установил компенсацию лишь за 20 дней с момента обращения в суд, поскольку истец не предоставил подтверждений того, что ранее жильцы не могли договориться касательно порядка пользования жильем.

Была назначена сумма компенсации в размере 6100 рублей. Апелляционная инстанция оставила это решение без изменений.

О компенсации стоимости доли

В действующем законодательстве имеется такое понятие как «компенсация стоимости доли». То есть, живущий в квартире собственник имеет право выкупить долю у того дольщика, который не пользуется общим жильем. В результате сделки второй собственник получает компенсацию и передает свою часть покупателю.

Чтобы заключить такую сделку, стороны должны составить договор купли-продажи. Условия могут быть любыми – все решается в ходе переговоров между участниками. Если же договориться не удалось, то один собственник имеет право заставить другого продать долю через суд. Однако для этого должны быть соблюдены три условия:

  • доля является незначительной;
  • ее невозможно выделить без ущерба;
  • второй дольщик не заинтересован в использовании общего имущества.

Теперь рассмотрим, как это все работает. Допустим, у Сергея имеется доля, соответствующая 2 м2 площади. Игорь владеет остальной площадью общей квартиры. Ввиду незначительности доли Сергея, ее не представляется возможным выделить без ущерба для соседей. И действительно, не будет же он жить на территории в 2 квадратных метра.

Чтобы решить вопрос с дележкой квартиры, Игорь решает подать в суд, чтобы выкупить долю Сергея. И в данном случае несложно будет доказать тот факт, что ответчик не заинтересован в использовании доли, ведь вряд ли Сергей часто появляется в квартире и хранит там личные вещи. Такой иск суд одобрит.

Но возможна и обратная ситуация. Например, Сергей хочет продать свою небольшую долю в общем жилье, но Игорь не желает ее покупать. Тогда заставить человека выкупить часть имущества не представляется возможным.