Какие права есть у квартиросъемщика при аренде жилья

Снимая квартиру, человек получает не только квадратные метры во временное пользование, но и определенные права. И если грамотно их использовать, можно добиться более выгодных условий проживания, сэкономить деньги и не остаться на улице в самый неподходящий момент. Ниже мы поговорим о том, какие права есть у арендаторов жилья.

Право на заключение письменного договора

Если один человек снимает квартиру у другого, то между ними возникают договорные отношения. В соответствии с заранее оговоренными условиями определяются правила пользования жильем, размер ежемесячных платежей, порядок их внесения и т. д.

При заключении подобных сделок владелец квартиры официально считается наймодателем, а квартиросъемщик – нанимателем. И чтобы закрепить все условия документально, стороны заключают письменный договор найма. Форма такого соглашения указана в статье 674 Гражданского кодекса РФ.

По закону договор найма жилого помещения составляется в письменном виде. Только в этом случае он будет иметь юридическую силу. Иногда удается признать факт заключения устного договора. Однако для этого потребуется обращаться в суд, тратить время и деньги. Свидетели здесь мало чем помогут. К тому же, доказать сам факт наличия договора – это лишь половина дела. Нужно еще подтвердить условия, на которых он был заключен.

И чтобы не попасть в неловкую ситуацию, сторонам рекомендуется заключать стандартный договор, в котором прописываются все условия найма помещения. Причем перед подписанием такой бумаги, ее следует внимательно прочитать.

Многие собственники жилья не желают заключать договора, ведь официальная сдача квартиры в аренду требует уплаты налогов. Но само подписание соглашения никак не связано с ФНС. Договор можно не регистрировать, а если налоговикам станет известно о незаконной сдаче жилья, то они смогут доказать факт получения дохода и без договора.

Соглашение между нанимателем и наймодателем заключают не для жалоб в налоговую, а для защиты прав. Причем грамотно составленный договор защищает и квартиросъемщика, и владельца жилья. Например, имея на руках соглашение, заключенное на год, арендатор может не волноваться о том, что его выставят из квартиры раньше срока.

Право въехать в свободное и пригодное для проживания помещение

По умолчанию квартира должна сдаваться в пригодном для проживания состоянии. То есть, окна не должны быть разбиты, в стенах не должно быть трещин. К тому же, квартиру следует сдавать с базовыми удобствами в виде отопления, электричества, водоснабжения и водоотведения. В помещении не должно находиться посторонних предметов, если они не указаны в договоре. То есть, владелец жилья не может поставить посреди комнаты кресло, сказав квартирантам, что через три месяца его заберет.

Снимая жилое помещение, гражданин может пользоваться не только квартирой, но и общедомовым имуществом: лифтом, лестницами, двором и т. д. То есть, соседи не могут ограничить его передвижение, сославшись на то, что он не является собственником. Если квартира снимается и за нее платятся деньги, то арендатор вправе пользоваться теми же благами, которые предоставляются владельцам жилья.

Право на проверку жилья и опись имущества

Некоторые арендодатели предлагают гражданам снять квартиру без предварительного осмотра. Другие же говорят следующее: «Там в квартире старая мебель, и вы можете пользоваться ей или же выкинуть». И впоследствии выясняется в квартире не открываются окна, отсутствует унитаз, а за повреждение старой мебели собственник еще и требует компенсацию.

Чтобы избежать подобных проблем, жилье следует осмотреть до подписания договора. Важно сделать опись имущества, находящегося в квартире. Также указывается его состояние. Например, если жилье сдается с мебелью, то снимая квартиру, гражданин арендует и эту мебель. Соответственно, если по описи нанимателю обещали стиральную машину, но по факту она отсутствует, он вправе требовать компенсации.

Еще опись пригодится при выезде из квартиры. В этом случае собственник жилья не сможет требовать от арендатора компенсации за технику и мебель, которой никто никогда не видел. Также не будет ситуации, когда человеку дали старый диван, сказав в итоге, что он был новым.

Получение документов на каждый платеж

Снимая квартиру, гражданин должен за нее платить. Если арендатор не платит, то собственник жилья имеет полное право его выселить. Внесение платежей можно доказать документально. Поэтому, переводя деньги на карту или же отдавая их наличными, нужно брать подтверждение того, что это не подарок или возврат долга, а именно оплата за жилье за определенный месяц.

Чтобы доказать внесение платежей достаточно обычной расписки. Зарегистрировавшись в качестве самозанятого, собственник жилья сможет отправлять чек на электронную почту или смс нанимателя прямо с телефона.

Каждый платеж за квартиру является доходом владельца недвижимости. Соответственно, он должен облагаться налогом. Поэтому нанимателям часто не дают никаких бумаг, подтверждающих оплату. Если же деньги переводятся на карту, квартирантов просят оставлять незаполненным поле с назначением платежа. Однако перевод средств на карту еще не свидетельствует о том, что наймодателем заинтересуется налоговая. То же самое касается и расписки. Этот документ создается для того, чтобы регулировать взаимоотношения между арендатором и арендодателем.

Налоговики не узнают о переводах на карту или о расписке. Поэтому собственнику квартиры в данном случае нечего бояться. Нанимателю же пригодятся документы, подтверждающие оплату. Они снизят риск внезапного расторжения договора с последующим выселением.

Право получить временную регистрацию

Временная регистрация требуется в следующих случаях:

• гражданин снимает квартиру не в том регионе, где он прописан;
• человек проживает на новом месте более 90 дней.

Таким образом, если владелец жилья сдает квартиру, и наниматели живут в ней более 90 дней, он обязан предоставить им временную регистрацию. Причем обязанность оформления распространяется как на арендодателя, так и на арендатора. За несоблюдение данного правила оба они могут получить штраф.

Временная регистрация потребуется для того, чтобы посещать поликлинику, трудоустроиться, записать ребенка в детский сад, подавать заявления по месту проживания или получать пособия.

Многие владельцы жилья боятся регистрировать своих жильцов. Причина заключается в том, что граждане попросту не понимают, как работает временная регистрация. Например, люди часто опасаются, что прописанного квартиранта впоследствии не удастся выселить. Или же что после получения регистрации он перепишет жилье на свое имя и продаст его.

Поэтому требовать регистрации не следует. Это лишь приведет к конфликту. Лучше попросить о прописке, сославшись на закон. Процедура оформления жильца – быстра и бесплатна.

Право проверять задолженности по оплате коммуналки

Коммунальные услуги по умолчанию оплачиваются квартиросъемщиком. Однако в договоре можно указать и другие условия. Например, о том, что арендатор не оплачивает коммуналку или же они входят в общую сумму арендной платы. Однако еще до внесения первого платежа, квартиросъемщику важно убедиться в том, что по данной квартире отсутствует задолженность по коммуналке.

Наличие такой задолженности – повод требовать с жильца большей арендной платы. Кроме того, есть риск, что арендатору отключат свет за долги арендодателя. Чтобы исключить подобные проблемы, необходимо поступать следующим образом:

1. Перед тем, как оплачивать за первый месяц проживания, следует попросить справку или квитанцию, подтверждающую отсутствие задолженности.
2. Необходимо убедиться в том, что счетчики поверены, зафиксировав их показания.
3. В договоре следует указать, что собственник жилья подтверждает отсутствие долгов за коммуналку. Кроме того, наниматель не отвечает за любые задолженности, появившиеся до даты вселения в жилье.
4. Желательно предусмотреть ответственность за отключение света или других коммуникаций по вине собственника. Такой подход позволит избежать той ситуации, когда наниматель исправно вносит платежи, но собственник не передает их поставщикам тепла, воды, электроэнергии и т. д.

Право зафиксировать сумму арендных платежей

Цена является обязательным условием, прописанным в договоре найма жилья. Наниматель живет в квартире наймодателя и регулярно платит ему предварительно оговоренную сумму. По умолчанию нужно платить каждый месяц, однако стороны могут договориться и о другой периодичности. Главное – зафиксировать ее в договоре.

Также в договоре следует указать, как часто владелец жилья может повышать арендную плату. По умолчанию повышение цен на аренду проводится раз в год и не более, чем на 10%. Возможно и другое условие: оплата не повышается в одностороннем порядке – только по согласию сторон. Гражданский кодекс запрещает арендодателям повышать платежи по своему желанию.

Поэтому, если стороны подписали договор, зафиксировав в нем плату, но собственник жилья каждый месяц повышает аренду, то наниматель может ничего не доплачивать. Причем выселить человека из квартиры до окончания действия договора собственник также не сможет.

Право вселить ребенка без разрешения

Договор о найме жилья всегда заключается двумя людьми: нанимателем и наймодателем. То есть, если в квартиру въезжает семейная пара, то соглашение подписывает один из супругов. При этом собственник знает, что наниматель будет жить не один. То же самое касается и ситуаций, когда человек планирует жить с родственником или другом – он обязан уведомить об этом владельца квартиры.

Другое дело, если квартиросъемщик въезжает в квартиру с ребенком. На несовершеннолетних не распространяются условия о норме жилья. Кроме того, наниматель вправе оформить своему ребенку временную регистрацию, не получая для этого согласия собственника. Зарегистрировать несовершеннолетнего по месту жительства следует для посещения поликлиники, садика или школы. Также документы о месте проживания могут требовать в пенсионном фонде, и если ребенок зарегистрирован в другом регионе, то это может оказаться крайне неудобным.

Право выполнить текущий ремонт, но не делать капитальный

Все моменты, касающиеся ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, прописываются в договоре. Иначе может получиться следующее: наймодатель требует от квартиросъемщика переклейки обоев, хотя при заселении об этом никто не говорил.

По умолчанию текущий ремонт должен выполнять квартирант. Капитальный – собственник. То есть, наниматель не имеет права менять окна, расширять проемы или же сносить стены без согласия владельца жилья.

Право на проживание в квартире до истечения срока договора

Допустим, владелец квартиры сдал ее нанимателю, а через три месяца решил продать. Но смена собственника не означает автоматического расторжения договора с квартиросъемщиком. То есть, новый владелец не сможет выселить жильца только потому, что теперь квартира принадлежит ему.

Право проживать в квартире на основании договора найма гарантировано Гражданским кодексом РФ. Соответственно, новый собственник автоматически получает статус наймодателя и должен сдавать квартиранту жилье на прежних условиях. Новоявленный владелец не сможет вселиться в эту квартиру. По закону в ней будет жить тот человек, который снял ее у предыдущего наймодателя.

Если покупателя не предупредили о том, что квартира находится в аренде, то квартиранта это не должно волновать. Новый собственник может попытаться договориться с жильцом, но выселять его он не имеет права. Если же его не устраивает такое положение дел, то разбираться ему придется с владельцем квартиры.

Право расторгнуть договор

Наниматель имеет право в любой момент расторгнуть соглашение с наймодателем, покинув его квартиру. Однако предупредить о намерении съехать он должен за три месяца (в договоре может быть указан другой срок). Например, мужчина заключил договор найма на год, но через месяц решил купить жилье в ипотеку. Тогда он сообщил о своем намерении выехать из квартиры арендодателю. По закону квартиросъемщик не обязан жить в съемной квартире до конца года.

Наниматель вправе расторгнуть договор по любым причинам, не обращаясь при этом в суд. Главное в данном случае – заранее предупредить собственника. При этом владелец квартиры таких прав не имеет. Он не может выгнать квартиранта на улицу до окончания срока действия договора без веских причин.