Как заставить квартиросъемщика заплатить за испорченный ремонт

Сдача квартиры в аренду – отличный способ получения пассивного дохода. Однако какими бы честными и совестливыми не были квартиранты, рано или поздно с ними могут возникнуть проблемы и разногласия.

По общим правилам арендаторы не только платят за проживание в квартире, но и отвечают за ее техническое состояние. То есть, когда квартирант решит съехать, он должен передать жилье собственнику в том же виде, в каком оно было при заселении. Однако так бывает не всегда.

Например, арендаторы устроили в квартире потоп, из-за которого повело ламинат. Казалось бы, ситуация очевидна, и возмещать ущерб должны квартиранты. Но что делать, если они отказываются платить? Об этом мы и поговорим ниже.

Суть проблемы

Потоп в арендованной квартире может повлечь за собой следующие проблемы:

1. Наносится ущерб имуществу, находящемуся в съемной квартире. Как правило, оно принадлежит собственнику жилья, ведь в большинстве случаев квартиры в РФ сдаются с полным комплектом мебели и бытовой техники.
2. От воды может пострадать имущество соседей, которые также потребуют материальной компенсации.

Если затопление произошло по вине квартиросъемщика, то он и должен оплачивать ущерб. В этом уверены большинство арендодателей, и это более, чем логично. Однако некоторые квартиранты предпочитают съехать с квартиры, не заплатив, чему способствуют следующие факторы:

1. Договор аренды заключался на непродолжительный срок и подходит к концу. Найти квартиранта после того, как он съедет с квартиры, и привлечь его к ответственности будет непросто.
2. Сумма залога не покрывает нанесенный ущерб.

Кроме того, многие арендодатели и вовсе не заключают с квартирантами никаких договоров. Соответственно, арендатор может съехать с квартиры в любой момент, повесив проблему с испорченным покрытием на собственника жилья.

Что делать, если квартиранты отказываются возмещать ущерб

В подобных случаях у владельца жилья есть два варианта:

1. Сделать ремонт за свой счет. Затем подать в суд и потребовать возмещения расходов с квартирантов.
2. Сначала судиться, а потом делать ремонт.

В большинстве ситуаций второй вариант будет более предпочтительным. И чем раньше собственник жилья займется подготовкой иска – тем лучше. Чтобы взыскать ущерб с квартирантов, придется установить их вину, оценить убытки и обратиться в суд с иском.

Получаем акт о заливе

Перед тем как обращаться в суд, необходимо доказать следующее:

1. Потом действительно был.
2. Затопление произошло по вине квартирантов.
3. Имуществу арендодателя был нанесен ущерб.

Чтобы зафиксировать повреждения, нужно сделать детальные фотографии. Далее вызываем представителей управляющей компании.

По закону коммунальщики должны приехать по вызову в течение 12 часов с момента обращения. Однако на практике их нередко приходится ждать по 2-3 дня. В ходе осмотра квартиры представители УК тестирую краны, проверяют герметичность батарей, обращают внимание на раковину, душевой смеситель и унитаз. Также они осматривают трубопровод, осматривают стиральную машину. Особое внимание уделяется стоякам, ведь ответственность за их техническое состояние несет управляющая компания.

Цель такого осмотра – установить причину затопления. Допустим, потоп произошел из-за поврежденного крана посудомойной машины. В этом случае сотрудники УК все равно будут проводить тщательную проверку всех коммуникаций, чтобы исключить другие причины затопления.

По итогам осмотра составляется акт. В этом документе не будет устанавливаться конкретный виновник аварии. Также в нем не оценивается сумма ущерба. Акт составляется лишь для того, чтобы определить причину затопления. И на основании данного документа собственник квартиры впоследствии сможет требовать компенсации.

Акт должен заполняться в трех экземплярах. Один из них передается управляющей компании, второй – квартиросъемщикам, третий – собственнику квартиры.

Оцениваем ущерб

Следующий этап – оценка размера ущерба. Эта сумма должна быть документально обоснована. То есть, нельзя требовать компенсации на основании смет подрядчиков и чеков о закупке отделочных материалов. Оценку ущерба должен проводить квалифицированный специалист.

Не следует путать акт о заливе с отчетом независимой оценки. В первом документе отражается лишь факт ущерба и его причины. Во втором – стоимость восстановительных работ.

Оценка проводится экспертом. Он собирает информацию о повреждениях, после чего составляет смету затрат. Важно, чтобы при проведении оценки присутствовали квартиранты. В этом случае они не смогут оспорить результаты процедуры в суде.

Как правило, оценка ущерба занимает 2-5 дней. Стоимость этой процедуры составляет 8-10 тысяч рублей. Для экспертизы нужно будет подготовить следующие бумаги:

1. Технический паспорт БТИ.
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
3. Паспорт собственника квартиры.
4. Акт о заливе, выданный представителями управляющей компании.

Итоговый отчет об оценке – серьезный документ, состоящий из 30-40 страниц. В нем присутствует следующая информация:

• сведения об оценщике;
• цели оценки;
• перечень поврежденного имущества;
• расчет стоимости восстановительного ремонта.

Расчет определяется плоскостями. То есть, даже несколько поврежденных планок ламината потребуют замены всего напольного покрытия. Эксперт определяет сумму ущерба на основании среднерыночных цен на новое покрытие и полный цикл восстановительных работ. Сюда включается даже вывоз мусора.

Пробуем решить вопрос мирно

Имея на руках отчет об оценке, собственник жилья должен предложить квартирантам добровольно компенсировать ущерб. Следует понимать, что суд – это крайняя мера, а потому пострадавшая сторона должна сделать все возможное, чтобы избежать слушания. Если же виновник отказывается, то можно смело подавать исковое заявление.

Досудебную претензию можно отправить по почте, заказным письмом с уведомлением о вручении. Если квартиру снимает семейная пара, то уведомление направляется тому гражданину, с которым был заключен договор найма. В претензии следует описать суть проблемы. Например, из-за потопа, произошедшего по вине квартирантов, в прихожей вздулся ламинат. Чтобы устранить эту проблему, требуется перестелить напольное покрытие. Соответственно, нужно выплатить такую-то сумму.

В претензии указываем контакты истца и реквизиты для перечисления денег. К уведомлению следует приложить копии таких документов:

• акта о заливе;
• отчета о проведении независимой оценке;
• акта приема-передачи жилья;
• выписки из ЕГРН.

Также прикладываем к претензии фотографии повреждений. По закону ответчик должен отреагировать на претензию в течение двух недель. Если ответа так и не последовало, то можно начинать приготовления к суду.

Обращаемся в суд за компенсацией

Составление иска лучше всего доверить юристу. Услуги этого специалиста обычно обходятся в 2-3 тысячи рублей. В данном случае иск будет основываться на статье 1064 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с данным нормативным актом, виновник обязан возместить потерпевшему стоимость ущерба.

К иску нужно приложить следующие документы:

1. Акт управляющей компании о затоплении квартиры.
2. Отчет о независимой оценке ущерба.
3. Копию паспорта истца.
4. Договор найма жилья с актом приема-передачи.
5. Досудебную претензию к квартирантам (без этого документа иск рассматривать не будут).
6. Выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
7. Квитанцию об уплате госпошлины.
8. Документы, подтверждающие расходы истца. Например, договор на оказание юридических услуг, квитанцию об оплате независимой оценки и т. д. Эти расходы впоследствии можно будет взыскать с квартирантов.

Если сумма компенсации по иску превышает 50 тысяч рублей, то обращаться следует в районный суд по месту регистрации ответчика. Копия иска отправляется ответчику заказным письмом с уведомлением.

Далее судья должен принять дело к рассмотрению, назначив предварительное слушание. Если одна из сторон не явится на заседание, его перенесут. Квартиранты могут умышленно затягивать разбирательство, надеясь съехать с квартиры и избежать ответственности. Однако после передачи дела в суд поступить таким образом не удастся, и если судья удовлетворит иск, то ответчику придется компенсировать ущерб истцу.

Если итоговое решение не устроит одного из участников процесса, он сможет подать апелляционную жалобу. Однако чтобы вердикт суда изменился, необходимо предоставить веские доказательства. При их отсутствии решение останется неизменным.

Судебная практика по подобным делам свидетельствует о том, что судьи чаще принимают сторону истца. Соответственно, собственник квартиры может защищать себя самостоятельно, не тратя около 20 тысяч рублей на адвоката.

Получаем деньги от ответчика

Следует понимать, что выиграть дело – это еще полбеды. Нужно еще добиться выплаты от ответчика. Для этого истцу нужно получить исполнительный лист. С ним отправляемся в службу судебных приставов, расположенную по месту постоянной регистрации ответчика.

Если у истца имеются сведения об источниках дохода квартирантов, он может обратиться напрямую к их работодателям или в банк. Однако чаще всего арендодатели не располагают подобной информацией.

Заявление о возбуждении исполнительного производства составляется в двух экземплярах. Один забирают приставы, второй возвращается заявителю вместе с проставленной отметкой о принятии. В заявлении следует указать следующую информацию:

• данные истца;
• сумму долга;
• реквизиты для перевода средств.

К заявлению нужно приложить оригинал исполнительного листа. После этого остается лишь ждать – сотрудники ФССП пришлют истцу по почте копию постановления о возбуждении исполнительного производства.

Далее судебные приставы узнают, какое имущество числится за должником. Если у него нет недвижимости, ценных бумаг или банковских счетов, то деньги будут удерживаться с его заработной платы. Ежемесячно истец будет получать выплаты на свою банковскую карту. Когда будет произведен последний перевод, получателю придет постановление об окончании исполнительного производства.

Выводы

Таким образом, если квартиранты отказываются покрывать нанесенный ущерб, то привлечь их к ответственности можно будет через суд. Процесс этот небыстрый и достаточно хлопотный, однако при правильном подходе в итоге истец все же сможет получить заветную компенсацию.

Окончательная сумма выплат определяется судьей. Он руководствуется отчетом о проведении независимой экспертизы и может проигнорировать требования о взыскании морального ущерба. Также истец может «повесить» на ответчика судебные издержки.

Получив компенсацию, владелец квартиры может сделать ремонт своими силами, не нанимая бригаду специалистов. Так он сэкономит, оставив часть компенсации себе.

Чтобы с квартирантами не возникло проблем, необходимо придерживаться таких рекомендаций:

1. Составляйте договор найма грамотно. Он обязательно должен сопровождаться актом приема-передачи квартиры, в котором будет указано изначальное состояние недвижимости. В этом случае арендаторы не смогут впоследствии сослаться на естественный износ, обвинив собственника в том, что он сдал имущество с дефектами.
2. Квартирантов следует выбирать с постоянной регистрацией. Именно по этому адресу в случае конфликта можно будет направить почтовое уведомление. В противном случае отыскать виновников будет крайне сложно.
3. Не следует скандалить с квартирантами при появлении малейших разногласий. Лучше постараться уладить конфликт мирным путем. Следует объяснить арендаторам, что если дело дойдет до суда, то им придется заплатить больше.
4. Ущерб следует фиксировать на камеру. Фото и видео станут вескими доказательствами в суде.
5. Квартиру следует сдавать легально. Иначе доказать факт проживания арендаторов не удастся.

Следуя вышеперечисленным советам, арендодатель сможет обезопасить себя от ряда проблем, связанных с недобросовестными нанимателями.