Как распознать недобросовестного риелтора

Планируя продать или купить жилье, граждане нередко обращаются за помощью к риелтору. Этот специалист не только упростит процесс заключения сделки, но и убережет своего клиента от мошенников.

Само собой, за услуги агента по недвижимости приходится переплачивать, и порой речь идет о весьма ощутимых суммах, ведь гонорар риелтора зависит от стоимости недвижимости. Но большинство граждан считают, что оно того стоит, ведь опытный посредник поможет собрать документы, подберет хорошее жилье, проверит все бумаги перед заключением сделки.

К сожалению, далеко не каждый агент по недвижимости действует в интересах своего клиента. Встречаются и недобросовестные риелторы, которые работают исключительно на свой карман. Об их уловках мы и поговорим ниже.

Соглашение в пользу риелтора

Это одна из наиболее распространенных схем, используемых нечестными риелторами. Конкуренция на рынке недвижимости очень высока, и агенты делают все возможное для того, чтобы заключить сделку и получить с нее свой процент.

Вначале собственник жилья размещается объявление на Юле, Авито или другой интернет-площадке. Спустя какое-то время он получает звонок от потенциального покупателя. В большинстве случаев он уже по телефону говорит, что квартира ему нравится, он готов посмотреть ее и заключать сделку.

Затем звонивший приходит смотреть квартиру и оказывается риелтором. При этом продавцу он может сказать, что действительно хочет купить жилье, но именно этот вариант ему не нравится. Однако у него есть приятель, которому данная недвижимость однозначно подойдет. Таким образом, у риелтора будто бы сразу есть покупатель. И если владелец хочет продать квартиру побыстрее, он вряд ли будет отказываться от такой возможности.

Далее продавцу предлагают на месте заключить два соглашения:

  • об оказании услуг юридического характера;
  • догов задатка за квартиру.

В обоих договорах чаще всего фигурирует одна и та же сумма. Допустим, гипотетический покупатель, который еще не видел квартиру, готов внести за нее задаток в 10 тысяч рублей. И эти деньги риелтор честно отдает продавцу. При этом, специалист уже оказал своему клиенту услугу, найдя покупателя. И за это он требует оплату, в данном случае, в размере 10 тысяч рублей.

Таким образом, никакого обмена деньгами здесь не происходит: получив деньги, продавец тут же тратит их на оплату услуг риелтора. Отказаться от этого он не может, ведь фактически услуга ему уже была оказана – покупатель найден и готов заключать сделку, подтвердив это задатком.

С этими мыслями продавец подписывает оба договора, успокаиваясь, ведь он скоро продаст квартиру. Риелтор же в этот момент начинает искать покупателя. Получается, что недобросовестный агент по недвижимости получил официального клиента, которого обманул уже на старте работы.

Как распознать недобросовестного риелтора

Что делать в подобных ситуациях

Если риелтор склоняет клиента к быстрому заключению сделки, то лучший выход из ситуации – ничего не подписывать, проконсультировавшись с юристом. Скорее всего, юрист предложит привезти тексты соглашений для проведения правовой оценки. И если риелтор откажется отдавать договоры клиенту, то это должно настораживать. Подобное поведение свидетельствует о том, что агент хочет что-то скрыть.

Так, соглашение может содержать пункт о том, что риелтор не обещает продать квартиру клиента. Причем это условие может быть изложено в запутанных формулировках, чтобы при беглом прочтении договора человек попросту не обратил на него внимание.

Иллюзия активности, гарантии быстрой продажи

Риелтор обещает продать квартиру в кратчайшие сроки, поскольку у него есть собственная база потенциальных покупателей. И чтобы оправдать ожидания клиента, нечистый на руку агент может привлечь к сделке толку родственников и друзей. Они будут систематически названивать гражданину, изображая заинтересованных покупателей.

На первый взгляд подобные действия риелтора совершенно бессмысленны, ведь зачем ему искусственно увеличивать количество потенциальных клиентов. Однако в договоре может быть указано, что агент не обязуется продать квартиру, а обещает лишь оказать клиенту посильную помощь. Соответственно, большое количество звонков докажут тот факт, что специалист действительно работал на благо собственника недвижимости и сделал все, что от него требовалось. А поскольку он честно оказал свои услуги, он претендует на вознаграждение.

Правильные действия клиента

В первую очередь, не следует доверять риелторам, которые уверяют клиента в наличии огромной базы покупателей. В особенности следует остерегаться тех лиц, которые обещают быструю продажу. Опытный агент наверняка имеет контакты граждан, желающих приобрести квартиру, но это ничего не гарантирует владельцу жилья.

Добросовестный риелтор регулярно отчитывается клиенту касательно количества звонков и просмотров объявлений. Некоторые специалисты присылают продавцам на электронную почту полноценные текстовые отчеты, другие рассказывают им о положении дел в ходе телефонного разговора.

Естественно, любой риелтор может привирать в отчетах. Однако если агент изначально нацелен продать квартиру клиента, то он будет искать потенциальных покупателей, а не подговаривать своих знакомых названивать продавцу, искусственно создавая активность.

Чтобы убедиться в честности риелтора, клиент может попросить его составлять отдельные письменные акты о просмотрах, подписи на которых должны ставить потенциальные покупатели. Также он может самостоятельно присутствовать на просмотрах, убедившись в том, что квартирой действительно интересуются.

В любом случае, не следует слепо доверять риелтору и пускать этот процесс на самотек. Если клиент сразу же договорится с агентом об отчетности, то это, скорее всего, отпугнет нечистых на руку специалистов.

Обман в объявлениях

Нередко риелторы составляют объявления таким образом, чтобы не указывать в них те нюансы, которые могут отпугнуть потенциального покупателя. Например, зная, что квартиры на первых этажах пользуются низким спросом, агенты указывают в объявлении второй этаж. Далее риелтору звонит потенциальный покупатель, желающий узнать об основных параметрах жилья. И в ходе этого телефонного разговора человеку не говорят о том, что квартира находится на первом этаже. Об этом он узнает уже на месте. И раз человек приехал, он не отказывается от просмотра.

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области:
+7 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
+7 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 (800) 301-39-20

Чтобы не расстраивать клиента, риелтор может сказать ему, что квартиру на втором этаже уже купили, предлагая ему вариант на первом. Аналогичная ситуация может быть со стоимостью, площадью, количеством комнат и прочими параметрами жилья.

Все эти уловки имеют лишь одну цель – представить жилье в выгодном свете и получить большое количество звонков. Для риелтора много интересующихся – это хорошо, ведь номера всех звонивших можно оставить в базе. Затем им можно будет перезванивать, предлагая другие варианты. Для продавца же такой подход агента вряд ли окажется выгодным, ведь риелтор, скорее всего, не сможет продать квартиру тому человеку, который изначально искал жилье с другими характеристиками.

Как избежать обмана

Заключив договор с риелтором, необходимо следить за тем, чтобы специалист размещал о квартире достоверную информацию. Поэтому объявления следует проверять перед публикацией, а затем периодически просматривать уже опубликованный вариант. Не лишним будет договориться с агентом о том, чтобы он согласовывал со своим клиентом любые внесенные изменения. Конечная цель риелторской деятельности заключается не в количестве откликов, а в их качестве.

Нечестное ценообразование

Следует помнить о том, что услуги риелтора всегда предоставляются за деньги. За работу такие специалисты получают либо фиксированную сумму, либо процент от заключенной сделки. В некоторых случаях агент получает гонорар как от продавца, так и от покупателя. Например, собственник квартиры хотел побыстрее продать свою недвижимость и обратился к риелтору. Тот в течение недели нашел покупателя. Во время подписания договора продавец узнал, что второй участник сделки также заплатил этому риелтору за поиск подходящего жилья.

Также агенты могут завышать стоимость квартиры, разницу забирая себе. Например, распространена следующая схема:

  1. Гражданин хочет продать квартиру за 4 миллиона рублей.
  2. Риелтор предлагает ему снизить цену, уверяя, что при такой стоимости жилье может продаваться месяцами. Продавец соглашается с предложенными условиями и готов продать квартиру за 3,5 миллиона.
  3. Агент ищет покупателя, готового купить жилье за 4 миллиона рублей и находит его. Перед сделкой он сообщает клиенту о том, что в сделке будет указана сумма в 4 миллиона, и разницу риелтор заберет себе. Естественно, от гонорара при этом агент не откажется.

Продавец может отказаться от подобной сделки, но тогда он лишается покупателя. Поэтому большинство граждане соглашаются на участие в такой афере, ведь они изначально согласились снизить цену. Покупатель же и вовсе не будет знать о том, что существенно переплачивает за жилье.

Возможен и другой вариант, когда агент самостоятельно завышает стоимость квартиры, забирая себе разницу. О том, что жилье в действительности продается дороже, продавец узнает лишь при подписании договора купли-продажи.

Что делать в таких ситуациях

Если смотреть на ситуацию с точки зрения ценообразования, то лучше вообще обойтись без посредников. Но в таком случае продавцу придется заниматься сделкой самостоятельно. К тому же, есть риск нарваться на мошенников, от которых клиента убережет опытный риелтор.

Поэтому, решив сотрудничать с агентом, необходимо оговорить с ним все нюансы, связанные с ценообразованием. Также их следует зафиксировать в договоре. Главное – не поддаваться на провокации и трезво оценивать возникшую ситуацию.

Если риелтор предлагает клиенту сделать скидку, то следует объяснить ему, что цена может поменяться в процессе переговоров с потенциальным покупателем. Любые изменения указанной в договоре стоимости должны быть согласованы с продавцом и подтверждены его подписью.

Отдельным пунктом в договоре прописывается размер вознаграждения агента. Зная стоимость квартиры, несложно будет определить и комиссию за услуги риелтора. Также оплата может осуществляться по фиксированной ставке. Кроме того, в договоре важно указать момент проведения взаиморасчетов.

Отсутствие полномочий

В данном случае на просмотр квартиры под видом потенциального покупателя приезжает специалист по недвижимости. Осмотрев жилье, он уверяет продавца, что этот объект можно быстро продать, и он готов в этом помочь. Далее агент говорит, что работает в известном агентстве по недвижимости.

Чтобы не терять время, риелтор предлагает покупателю заключить договор на месте, не посещая офис компании. Как и полагается, он просит у клиента паспорт, чтобы заполнить соглашение, при этом своих данных в документе специалист не указывает. Затем стороны подписывают договор, и риелтор получает гонорар за свою работу.

Такая сделка однозначно вызовет у внимательного человека целый ряд вопросов. Поскольку риелтор не указывает в договоре своих данных, то нет никаких гарантий, что он не сбежит, прихватив деньги своего клиента.

Как избежать обмана

В первую очередь, необходимо всегда проверять полномочия того человека, который называет себя риелтором. Потенциальный клиент вправе получить следующую информацию:

  • в каком агентстве работает риелтор;
  • если агент является частником, то у него следует попросить паспорт, убедившись в том, что в договоре указаны паспортные данные.

Даже если риелтор работает на агентство, в соглашении все равно должны присутствовать его паспортные данные. Также в шапке договора указывается название компании, представителем которой является агент. В данной ситуации у него должна быть доверенность, на основании которой он представляет интересы организации.

Доверенность может быть напечатана на обычном листе А4 или на фирменном бланке компании – это неважно. Главное, чтобы в документе были указаны такие реквизиты:

  • наименование организации;
  • ИНН;
  • дата выдачи;
  • подпись руководителя;
  • ОГРН;
  • перечень действий, на которые уполномочен агент.

Если у риелтора нет доверенности, то его ФИО и паспортные данные все равно необходимо внести в договор. Если же в соглашении отсутствуют сведения об агенте, нужно найти телефон конторы в интернете и уточнить, действительно ли в ней работает такой человек и уполномочен ли он заключать договоры с клиентами. Кроме того, лучше подписывать соглашения в офисе компании. Такой подход позволит избежать неприятностей.

Нормальный риелтор не пытается нажиться на клиенте, не склоняет его к немедленному подписанию договора. Он заинтересован в продаже недвижимости, поскольку только в этом случае агент получит вознаграждение. Если же специалист требует предоплаты, то это мошенник. Чтобы не нарваться на афериста, продавцам квартир следует сотрудничать с крупными агентствами по недвижимости, которые дорожат своей репутацией.