Как купить квартиру в ипотеку без посредников: советы юриста

Приобретая квартиру в ипотеку впервые, многие люди обращаются к ипотечному брокеру или риелтору. Однако это делать необязательно. Зная юридические тонкости этого процесса, вы вполне можете справиться самостоятельно.

Ниже мы поговорим о том, как оформить ипотеку, не переплачивая. Какие действия предстоит выполнить покупателю, в какой последовательности, и какие могут возникнуть проблемы. В статье будет рассмотрена ситуация, когда банк уже одобрил ипотеку заемщику, и тому остается только найти жилье, соответствующее требованиям кредитора и его личным предпочтениям.

Выбор жилья

При поиске жилья нужно отталкиваться от того, приобретаете вы квартиру для личного проживания, для инвестирования с последующей перепродаже или же для сдачи в аренду. Каждый из вариантов подробно будет рассмотрен ниже.

Если квартира приобретается для собственного проживания

В данном случае необходимо ориентировать на инфраструктуру. Речь идет о состоянии двора, близости детских садов, поликлиник и школ, наличии парковочных мест и т. д. Немалое внимание следует уделить и времени, которое вы ежедневно будете затрачивать на поездку к месту работы.

Покупая жилье для себя, вы можете пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Так, квартира может располагаться немного дальше от метро, но при этом в пешей доступности будет хороший парк, по которому вы сможете прогуливаться вечерами. Выбирая подобный вариант, следует понимать, что впоследствии продать такое жилье будет несколько сложнее.

Квартира приобретается в целях инвестирования

Как правило, для подобных целей выбирают новостройки. Схема проста: выбирается надежный застройщик, у которого квартира берется на стадии котлована, а затем ее перепродают, когда дом будет сдан в эксплуатацию.

В большинстве случаев приобретаются однокомнатные квартиры или же студии в престижных районах или с хорошей инфраструктурой. Если речь идет о столице, то ориентир на удаленность от станций метро. В регионах внимание обращают на удаленность от центра города и престижность района.

Поиск универсального объекта – достаточно сложная задача. Рассмотрим основные параметры, с которыми вам придется определиться прежде, чем вы начнете поиски жилья:

1. Вторичка или новостройка.
2. Местонахождение: город, район, улица и т. д. Не в последнюю очередь учитывается транспортная развязка.
3. Количество комнат в квартире.
4. Площадь. Здесь нужно установить минимальные и максимальные рамки.
5. Стоимость. В данном случае рекомендуется заложить вилку. Определите, на какую минимальную и максимальную стоимость вы готовы.

Покупка жилья для сдачи в аренду

Здесь нужно обращать внимание на доступность общественного транспорта и территориальное расположение. Для столицы и Питера важным параметром является удаленность от станций метро. В регионах же стоит обратить внимание на жилье у делового центра города.

В большинстве случаев, для сдачи в аренду покупают студии, однокомнатное жилье или же апартаменты с небольшой площадью (как правило, до 40 м2). Целесообразно покупать квартиры рядом с градообразующими предприятиями или крупными вузами, поскольку их проще сдать.

Жилье в новостройке

Допустим, вы уже присмотрели новостройку. Остается обратиться в отдел продаж застройщика или же к его официальным партнерам. Также важно уточнить в своем банке, имеет ли аккредитацию строящийся дом. Речь идет о процедуре, при которой банк решает, стоит ли выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном строящемся здании.

Следует понимать, что банки аккредитовывают не застройщиков, а конкретные строящиеся объекты. Если дом имеет аккредитацию, то это значит, что банк готов выдать кредит на покупку квартиры. Соответственно, покупатель может приступать к следующему этапу.

Если же дом не аккредитован, то придется уточнить в банке, сможет ли он его аккредитовать. Параллельно узнаем, готов ли застройщик предоставить пакет бумаг для аккредитации. Если же ввиду каких-либо причин что-то не сложилось, будут такие выходы из ситуации:

1. Оформить ипотеку в другом банке, ранее одобрившем новостройку. Ознакомиться со списком нужных банков можно в отделе продаж застройщика.
2. Выбрать другой объект.

Допустим, желаемая квартира свободна. Тогда нужно передать представителю застройщика контакты ипотечного менеджера того банка, где вы оформили ипотеку. В большинстве случаев, дальше ничего делать не нужно – сотрудники компаний все сделают самостоятельно.

Чаще всего события развиваются следующим образом:

1. Застройщик согласовывает договор с банком.
2. Покупатель подписывает кредитный договор в банке, после чего следует подписание договора с застройщиком.
3. Внесение первоначального взноса. Деньги переводятся на экскроу-счет или на счет застройщика напрямую. Здесь все зависит от того, когда именно было выдано разрешение на строительство и по какой схеме работает компания-застройщик. Покупатель не может повлиять на то, куда именно вносят первый взнос.
4. Посещение банка в назначенную дату для подписания кредитного договора. После этого, с готовым соглашением идем к застройщику, чтобы заключить ДДУ (договор участия в долевом строительстве).
5. Сдаем бумаги на госрегистрацию сделки. В 2023 году большинство застройщиков проводят сделки в электронном виде. Тогда клиенту не придется подавать бумаги на регистрацию. Будут созданы электронные цифровые подписи, используемые для подписания документов. Далее их отправят на регистрацию в электронном виде. Если же покупатель будет осуществлять самостоятельную регистрацию посредством многофункционального центра, ему придется уплатить 350 рублей госпошлины. Эта сумма делится на количество дольщиков, указанных в договоре (то есть, каждый из них платит свою часть соизмеримо доле). Оплату каждый из дольщиков осуществляется от своего имени.

Желательно контролировать сотрудников застройщика и банка. В противном случае они могут затягивать сроки подготовки бумаг. Контроль заключается в следующем: раз в два дня звоним и интересуемся, на какой стадии находится сделка.

Иногда у застройщика уже распроданы все квартиры, которые могут вас заинтересовать. Тогда ознакомьтесь с доступными вариантами в том же доме – вполне возможно, какие-то из них вас устроят. Также можно оставить заявку на квартиру с нужными характеристиками в отделе продаж застройщика.

Нередко квартиры перепродают на разных этапах строительства по уступке права требования. В таких случаях жилье продается не от застройщика, а от лица действующего участника долевого строительства. То есть, дольщик переуступает свое право требования по договору. Это называют цессией.

Договор цессии подлежит регистрации в Росреестре. Иногда на уступку права требования необходимо согласие застройщика. Если же покупка квартиры происходит в ипотеку, необходимо уточнить, готов ли банк выдать кредит на квартиру по договору цессии. Также узнаем о дополнительных условиях по таким сделкам. И если банк не выдает ипотеку под договор уступки, то, вполне возможно, придется обращаться в другие банки для получения одобрения.

Приобретение жилья на вторичке

В первую очередь, квартиру следует искать в интернете. Основными площадками для поиска являются Циан и Авито. Следует понимать, что в регионах имеются свои электронные доски объявлений, пользующиеся большей популярностью. И для получения наибольшего количества информации, следует проработать несколько таких ресурсов.

Желая купить готовое жилье в конкретном здании, обратитесь за информацией в ТСЖ или УК выбранного дома. Также можно оставить на подъезде объявление: «Куплю квартиру в вашем доме». Да, такой подход может казаться старомодным, но он работает и по сей день. Важно разместить объявление в специально отведенном месте. Например, на информационных досках, установленных в подъездах. Причем объявление должно быть грамотно составленным. Если же вы просто приклеите в подъезде огрызок бумаги, то рискуете получить обратный эффект.

Также можно лично посетить дом, пообщавшись с потенциальными соседями. Вполне возможно, что кто-то из них планирует продать свое жилье, но еще не успел разместить объявление о продаже. Так вы сможете стать первым покупателем, купив квартиру по хорошей цене и без конкурентов.

Учитываем требования кредитора

Выбирая готовое жилье, обязательно учтите требования кредитора, предъявляемые к объектам недвижимости. Обратить внимание следует на такие параметры:

• год постройки здания;
• материал стен;
• этажность;
• материал перекрытий;
• степень износа;
• наличие перепланировок.

Проверка документов

Также следует обратить внимание на то, как это жилье приобреталось предыдущим собственником. Для этого следует изучить правоустанавливающие бумаги. Так, если жилье покупали в ипотеку, уточните, использовался ли материнский капитал для погашения кредита. Если да, то семья в обязательном порядке должна была выделить доли детям. При продаже таких квартир требуется получение разрешения органов опеки. Если такого разрешения нет, то сделка считается незаконной.

Если жилье было получено в результате приватизации, то обязательно нужно запросить справку о лицах, зарегистрированных в квартире на момент ее передачи в частную собственность. Такой подход позволит вам исключить риск того, что в квартире есть временно сняты с регистрации жильцы, которые, тем не менее, сохранили свое право проживания. Подобным правом могут обладать лица, отказавшиеся от приватизации, а также отбывающие наказание в тюрьмах и безвестно отсутствующие. Все эти люди могут быть наделены правом на пожизненное пользование квартирой.

Проверка собственников

Многие покупатели не идут дальше проверки документов. Узнав, что с бумагами все в порядке, они уже готовы заключить сделку. Однако есть еще один важный момент. Необходимо в обязательном порядке проверить всех собственников. Сделать это можно следующими способами:

1. На участие в процедуре банкротства. Для этого нужно воспользоваться единым ресурсом сведений о банкротстве.
2. На исполнительные производства. В данном случае нужно будет зайти на портал Федеральной службы судебных приставов.

С каждым годом все большее количество граждан берут займы. Причем возвращают долги далеко не все. И если у продавца имеется просроченная задолженность, то это может создать серьезные проблемы для покупателя недвижимости.

При наличии у человека исполнительных производств, судебный пристав может наложить ограничение на регистрационные действия, осуществляемые с имуществом должника. И имеется немалый риск того, что на жилье могут наложить арест в период регистрации перехода права собственности на жилье. Соответственно, и сделку приостановят до момента уплаты налога и снятия ограничения. Если же продавец так и не сможет заплатить необходимую сумму, то сделку и вовсе не зарегистрируют.

Поэтому, если у продавца имеются долги, то ему следует выходить на сделку лишь тогда, когда у него будут наличные, сумма которых может покрыть задолженность. В случае наложения обременения на объект, покупатель может передать продавцу деньги, чтобы тот погасил долг. В этом случае регистрация сделки будет возобновлена. Передача денег должна быть оформлена в виде задатка или же части платы за покупаемый объект.

Есть еще один вариант. Так, если продавец имеет большие долги по исполнительным производствам, покупатель может предложить ему оплатить квартиру уже после госрегистрации перехода прав собственности. В таком случае, покупатель получит максимальную защиту от риска, что сделку приостановят.

Еще больше рисков связано с банкротством. В таких ситуациях возможно расторжение сделки со всеми вытекающими последствиями. Так, если в отношении продавца начата процедура банкротства или же он находится в предбанкротном состоянии, то перед заключением сделки следует проконсультироваться с профильным юристом.

Несмотря на то, что банковские юристы осуществляют проверку продавцов перед сделкой, дополнительная проверка лишней не будет. К тому же, если в отношении продавца была начата процедура банкротства, то банк такой объект не одобрит.

С покупкой квартиры на вторичном рынке может возникнуть множество нюансов. Также не все гладко может быть и с самим собственником такого жилья. Поэтому, при наличии сомнений в юридической чистоте сделки, желательно обратиться к специалисту. Это может быть брокер, юрист или же риелтор. Да, их услуги не бесплатны, но эти специалисты уберегут вас от потери жилья. Соответственно, лучше не рисковать.

Подготовка бумаг на квартиру для банка

Когда вы выбрали квартиру, вам необходимо подготовить пакет документов для утверждения объекта в банке. Процесс сбора и перечень бумаг будет зависеть от того, покупаете ли вы готовое или строящееся жилье.

Если покупаете жилье в новостройке

Если вы покупаете квартиру в новостройке у застройщика или его официального партнера, обычно достаточно дать представителю застройщика контакты ипотечного менеджера банка. Застройщик самостоятельно отправит документы кредитору для согласования объекта.

При такой покупке необходим ДДУ. Он согласовывается с банком и не может быть изменен. Что нужно проверить в договоре:

1. Персональная информация.
2. Характеристики объекта: адрес (в том числе проектный номер квартиры), количество комнат, общая и жилая площадь, этаж и этажность дома, параметры ремонта, если ремонт входит в стоимость жилья.
3. Все важные цифры: стоимость квартиры, сумма первоначального взноса, сумма ипотеки, порядок выплаты, реквизиты.

Когда банк одобрит объект, с вами будет согласовано удобное время для совершения сделки.

Большинство застройщиков самостоятельно подают документы на государственную регистрацию или проводят сделки в электронном виде. Покупателям обычно выдается памятка: когда, в какое время и с каким пакетом документов нужно прийти для оформления сделки. Если памятку не дали или что-то непонятно, обязательно уточните информацию у представителя застройщика.

Если вы покупаете квартиру в новостройке не у застройщика, а по договору уступки, то перечень документов будет зависеть от статуса продавца: он может быть физическим или юридическим лицом.

Основные документы для банка при покупке путем уступки права требования для физических лиц:

1. Договор участия в долевом строительстве, который должен быть зарегистрирован.
2. Проект договора уступки прав требования.
3. Документ о полной оплате квартиры по ДДУ (при желании, можно получить справку у застройщика).
4. Паспорт, если участников ДДУ несколько, то паспорта всех.
5. СНИЛС.
6. Доверенность (в случае продажи через представителя).
7. Нотариально удостоверенное согласие супругов на заключение договора уступки права требования (при необходимости).
8. Доверенность от органов опеки и попечительства, если участник или один из участников долевого строительства является несовершеннолетним.
9. Банковские реквизиты – обычно они сразу указываются в проекте договора уступки прав требования.

Основные документы для банка при покупке путем уступки права требования (цессии) для юридических лиц:

1. Договор участия в долевом строительстве.
2. Проект договора уступки прав требования.
3. Документ о полной оплате квартиры по ДДУ.
4. Учредительные бумаги.
5. Устав (действующая редакция).
6. Документ, подтверждающий полномочия подписывающего лица, например, доверенность.
7. Удостоверение личности.
8. Справка о малом размере сделки или протокол собрания учредителей с принятием решения о продаже.
9. Банковские реквизиты – обычно они сразу указываются в проекте договора уступки прав требования.

Приобретение готового жилья

Список документов будет зависеть от конкретной квартиры и может существенно различаться. Прежде всего, они рассматривают правоустанавливающие документы. Например, вы хотите купить квартиру, которую когда-то купил продавец. В этом случае правоустанавливающим документом является этот договор купли-продажи, который должен быть сдан на хранение в банк.

Если квартира досталась продавцу по наследству, правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство. Посмотреть, какие правоустанавливающие документы потребуются для вашего варианта, можно в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о регистрации права собственности.

С 1 марта 2023 года выписку с личными данными может получить только собственник квартиры, поэтому попросите ее заказать у собственника.

Основные документы, необходимые для одобрения кредита в банке:

1. Выписка из ЕГРН – правоподтверждающий документ. Дополнительно можно запросить свидетельство о регистрации права собственности, если оно есть у собственника. По выписке из ЕГРН проверяют, действительно ли квартира принадлежит продавцу.
2. Правоустанавливающие документы. Например, договор купли-продажи, ДДУ, договор дарения или мены – тот, который является основанием для получения права на жилье и внесения соответствующей записи в Росреестр.
3. Техническая документация. Технический паспорт или технический план. Иногда достаточно копии плана или копии части поэтажного плана с планом конкретной квартиры или чертежа в выписке из ЕГРН.
4. Паспорта всех продавцов.

Дополнительно банк может запросить:

1. Нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в браке, право собственности зарегистрировано только на одного из супругов, брачный договор отсутствует.
2. Разрешение органов опеки и попечительства, если один из продавцов несовершеннолетний.
3. Справка о лицах, зарегистрированных в жилье. В разных регионах выдается в МФЦ, управляющей компании или ТСЖ. Если такие сертификаты в регионе не выдаются, а такое случается, то информация о зарегистрированных обычно указывается в договоре купли-продажи по согласованию с продавцом.
4. Отчет об оценке. Предоставляется по запросу банка. На практике это почти всегда необходимо.
5. Доверенность, если от имени одного из участников действует уполномоченный представитель.
6. Проект договора купли-продажи или предварительный договор. Некоторые кредиторы сами готовят договоры купли-продажи, и в этом случае предварительный договор и проект, как правило, не требуются. Просто сообщите банку параметры сделки.

Если вы не совсем уверены, какие документы запрашивать у продавца, попросите список у менеджера банка.

Если сделку за продавца заключает юрист или риелтор, вы можете сообщить им, в каком банке будет оформлена ипотека, и предоставить контакты вашего ипотечного менеджера. Агент по недвижимости и ипотечный менеджер банка гораздо лучше и быстрее поймут друг друга напрямую, чем при общении через покупателя. Это значительно упростит сбор необходимых документов и ускорит сделку.

Расходы по сбору и подготовке документов для банка несут продавец и покупатель по договоренности. Как правило, расходы по банковской обработке, такие как сейфовая ячейка или аккредитив, ложатся на покупателя. Стоимость формальностей, связанных с объектом (например, нотариально заверенное согласие супруга на продажу) несет продавец.

Заказ отчета об оценке недвижимости

В отчете подробно описываются технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этажность, степень ветхости дома и другие. Документ необходим для того, чтобы банк знал рыночную стоимость объекта ипотеки и есть ли в квартире ремонт.

Отчет готовят специализированные оценочные компании или отдельные оценщики, имеющие лицензию на данную деятельность. Банк должен принять отчет об оценке от любого лицензированного оценщика. На практике многие банки имеют ограниченный список организаций, от которых они принимают отчеты. Поэтому вам необходимо уточнить у ипотечного управляющего, в какой организации вы можете заказать отчет об оценке. Если список оценщиков ограничен, вам необходимо будет запросить отчет у одной из аккредитованных оценочных компаний.

Контактные данные аккредитованных оценщиков обычно можно найти на веб-сайте банка или у ипотечного менеджера. Если банк принимает отчеты об оценке от какой-либо оценочной фирмы, контактные данные оценщиков можно найти в открытых источниках. Например, в поисковой системе или электронном справочнике, таком как 2ГИС.

Стоимость отчета об оценке может варьироваться в зависимости от объема работы и сложности подготовки документа. Цена зависит в основном от типа недвижимости и ее площади. Например, отчет об оценке квартиры-студии площадью 30 м² обычно стоит меньше, чем оценка трехкомнатной квартиры площадью 100 м². Стоимость отчета об оценке во всех регионах разная.

Оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости в основном из квартир со схожими характеристиками. Посмотрите, сколько стоят аналогичные квартиры в выбранном районе и рассчитайте среднюю стоимость квадратного метра. Например, если цена квартиры объективно не высока, оценщик укажет в оценке реальную стоимость этой квартиры.

Оценщик действует по инструкциям и следует правилам конкретного кредитора при подготовке отчета об оценке. Некоторые банки обязывают специалистов делать отчет об оценке в своих программах. Когда отчет сдается в банк, его достоверность перепроверяется сотрудниками кредитной организации. После этой проверки цена объекта может быть снижена.

Если цена недвижимости по акту оценки окажется меньше той стоимости, которую вы фактически заплатили за объект, вам придется доплатить разницу из собственных средств. Допустим, вы решили купить жилье за 5 миллионов рублей. Минимальный взнос по ипотеке составляет 20%. При этом, квартиру оценили в 4 миллиона.

По условиям ипотеки, банк может выдать вам кредит в размере до 80% от стоимости жилья. То есть, не более 4000000 – (4000000 х 20%) = 3200000 рублей. Соответственно, для покупки квартиры за 5 миллионов, вам придется в качестве первоначального взноса доплатить 1,8 миллиона рублей из своего кармана.

Часто объекты недвижимости оцениваются ниже их реальной продажной стоимости, если недвижимость продается с мебелью и техникой. Банк принимает в залог сам объект и учитывает стоимость квадратного метра постройки. Банк не учитывает диван за 800 тысяч рублей. Со стороны кредитора мебель и техника не увеличивают стоимость залога.

При покупке квартиры в ипотеку с дорогим ремонтом и мебелью банк может не подтвердить цену. Тогда вам придется доплатить разницу из своего кармана. Стоимость квартиры по оценке также может отличаться от рыночной из-за территориального расположения дома и строительных материалов. Например, если элитная новостройка расположена вокруг пятиэтажек старой постройки, то средняя цена в этом районе будет значительно ниже стоимости квартир в таком же доме в другом районе. Цена дома в отчете об оценке может быть меньше фактической цены продажи.

Обычно требуется немедленная оплата отчета об оценке. Если цена отчета окажется ниже необходимой, деньги за составление отчета не возвращаются, так как сама работа по определению стоимости выполнена.

Если вы приобретаете специфичный объект и сомневаетесь, что оценщик подтвердит нужную вам цену, попросите оценщиков посмотреть объект и оценить цену до заказа отчета. Многие согласны с этим. Им достаточно увидеть технический паспорт или технический план и документы на недвижимость, а также фото, чтобы сказать предварительную стоимость.

Смета особенно актуальна, если стоимость отчета превышает 10 тысяч рублей. если объект нестандартный и большой по размеру, могут запросить смету. Обычно это стоит гораздо меньше, чем сам отчет об оценке.

Если цена, которую ранее объявил вам оценщик, ниже, чем вам нужно, попробуйте связаться с другим оценщиком или рассмотрите возможность получения кредита в другом банке. Банки предъявляют разные требования к методам оценки недвижимости. При подготовке отчета об оценке для разных банков стоимость одного и того же жилья может оказаться разной.

Определение порядка расчетов

Речь идет о способе передачи денег от покупателя к продавцу. Сумма обычно делится на две части: первоначальный взнос и ипотечный кредит. Порядок расчетов определяется в предварительном договоре или указывается сразу в окончательном договоре купли-продажи.

Первоначальный взнос – это деньги, которые вносит покупатель. Обычно это не менее 15-20% от стоимости квартиры.

Первоначальный взнос можно перевести двумя способами:

1. Средства наличкой передаются продавцу. В этом случае нужно получить чек от продавца.
2. Перевод осуществляется на счет. Это можно сделать до того, как вы подпишете договор купли-продажи, или вместе с передачей ипотеки после регистрации сделки.

Процедура и способ перечисления депозита могут различаться от банка к банку и зависят от кредитной программы. Вы должны уточнить у ипотечного менеджера, как и когда вы должны передать задаток продавцу.

Теперь скажем несколько слов о сумме залога. В большинстве случаев он переводится банковским переводом на счет продавца. Иногда выдается с использованием банковской ячейки. Реже – платится наличными в кассе.

Ниже мы рассмотрим основные способы взаиморасчетов.

Перечисление кредитных средств на счет продавца недвижимости

Перевод кредитных средств на счет продавца после государственной регистрации сделки. Этот способ выгоден покупателю, так как фактически кредит выдается не в день подписания им кредитного договора, а в день подачи им в банк оформленных документов. Клиент не платит проценты по ипотеке до тех пор, пока документы зарегистрированы государством. Продавец получает сумму залога только после того, как покупатель стал владельцем. Это безопасно и снижает риск мошенничества.

Использование аккредитива

Аккредитив — это способ перевода денег с использованием специального счета. Покупатель размещает деньги за приобретаемую недвижимость на заблокированный счет, который продавец может получить только после того, как покупатель станет собственником.

В сделках купли-продажи недвижимости существует два типа аккредитивов: покрытые и непокрытые.

Покрытый аккредитив – вся сумма для оплаты жилья размещается на заблокированном счете. То есть первоначальный взнос и ипотека размещаются на аккредитивном счете.

Непокрытый аккредитив – это когда на заблокированный счет помещается только сумма залога. Первоначальный взнос может быть переведен продавцу наличными, в том числе до оформления сделки.

Аккредитив является надежным способом проведения сделок купли-продажи. Это безопасно, поскольку никто, кроме банка, не имеет доступа к счету. Это удобно, ведь любой участник сделки может предоставить документы после оформления сделки на доступ к деньгам. Аккредитив стоит в среднем от 1 до 2 тысяч рублей, некоторые банки не взимают комиссию за аккредитив.

СБР или сервис безопасных расчетов — способ оплаты, при котором средства, использованные для покупки недвижимости, хранятся на специальном защищенном банковском счете до момента регистрации перехода права собственности в Росреестре в пользу продавца. Его используют ведущие банки.

СБР работает следующим образом: покупатель переводит деньги на специальный счет для оплаты недвижимости. Это может быть только сумма ипотеки или сумма ипотеки плюс первоначальный взнос. Получателем денег на этом счете является продавец. Обязательным условием для получения денег является зарегистрированная сделка купли-продажи. Этот способ платежа по сути является усовершенствованным аналогом аккредитива.

Использование банковской ячейки

Речь идет об индивидуальном сейфе, расположенном в банковском хранилище. Ранее популярный способ оплаты, который почти во всех банках был заменен аккредитивом или услугой безопасного расчета. Ячейка работает так:

1. Покупатель кладет деньги в сейф в качестве оплаты за проживание, а продавец контролирует процесс. Заложить можно только ипотеку или всю сумму: ипотеку и первоначальный взнос.
2. Продавцу выдается ключ от сейфа, доступ к которому он получает только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и предоставления необходимых документов в банк.

Все так же, как и при оплате аккредитивом, только с использованием наличных и физического посещения хранилища. Главный недостаток – время, необходимое для оформления и проведения всей процедуры. На практике расчет через банковскую ячейку увеличивает время транзакции с 1 до 2 часов. Кроме времени необходимо обговорить наличие калькулятора и стоимость аренды, так как в некоторых банках это платная услуга. Если сумма большая, размер ячейки следует согласовать с вашим ипотечным сервисным центром.

Если вы решите изменить способ расчетов после одобрения жилья банком, то кредитор может инициировать повторный пересмотр заявки на одобрение объекта. Этот момент следует учесть, заранее сообщив банку итоговый способ расчетов. Делать это нужно как минимум за 24 часа до заключения сделки.

Составление предварительного договора

Иногда для рассмотрения объекта банки запрашивают предварительное соглашение – проект договора купли-продажи или проект договора об уступке прав требования. Этот документ должен содержать все основные условия окончательного договора.

Большинство банков не требуют предварительного согласования. В тех случаях, когда договор все же необходимо предоставить, вы можете получить открытый шаблон или запросить образец в банке. Перед подготовкой договора обязательно изучите информацию о том, какие пункты должны быть включены в документ и почему.

После того, как вы сами составили предварительный договор, прежде чем подписать его с продавцом, попросите ипотечного менеджера проверить текст и основные условия. Если есть сомнения, что все сделано правильно, обратитесь к специалисту. Желательно, чтобы документ изучил профессиональный игрок на рынке недвижимости. Сам договор не всегда должен быть подписан сторонами, иногда достаточно отправить в банк проект, содержащий основные характеристики сделки.

Если агент по недвижимости или брокер совершает сделки от имени продавца, вы можете попросить его подготовить такой документ. Часто за это просят дополнительную плату – в среднем от 1 до 5 тысяч рублей, но цены могут варьироваться. Иногда подготовка предварительного договора входит в стоимость поддержки продавца, поэтому вы, как покупатель, можете сэкономить на этой услуге.

Если сделка нотариально удостоверена, то нотариусу необходимо предъявить предварительный договор. Обычно он согласовывает проект окончательного договора купли-продажи с банком. А нотариус подготовит окончательный договор купли-продажи с учетом условий предварительного договора.

Независимо от того, как подготовлен предварительный договор, внимательно проверяйте текст, в том числе на наличие технических ошибок. Вы являетесь наиболее заинтересованным лицом в том, чтобы документ был максимально правильным. По любому неясному моменту спрашивайте и просите разъяснений у лица, составившего документ. Если текст договора сложен для понимания и вызывает хоть малейшие сомнения, проконсультируйтесь со специалистом. Стоимость консультации несоизмерима со стоимостью жилья.

На что необходимо обратить внимание при подготовке или рассмотрении предварительного договора:

1. Собственник действует самостоятельно или оформляет доверенность на представителя.
2. Характеристики приобретаемой недвижимости: тип недвижимости, адрес, площадь, этаж, этажность и т.д.
3. Стоимость жилья.
4. Порядок расчетов: сколько, кто, кому, когда перечисляет, каким образом и на каких условиях.
5. Срок заключения основного договора купли-продажи.
6. Наличие зарегистрированных лиц на приобретаемом объекте и период их снятия с учета.
7. Срок передачи жилья покупателю.

Подача бумаг в банк

Как правило, для кредитной организации достаточно предоставить копии. Оригиналы документов следует подавать только при регистрации сделки. При оформлении пакета документов следует придерживаться некоторых рекомендаций:

1. Электронные документы следует подавать в формате JPEG или PDF. При этом, если в одном документе содержится несколько страниц, то желательно оформлять его в виде многостраничного PDF. Таким способом следует оформить паспорт продавца.
2. Фото и скан-копии должны иметь высокое качество. Подавать оригиналы следует уже при заключении сделки. Важно, чтобы информация на отсканированных документов легко читалась. При этом, вес файлов должен быть как можно меньшим.
3. Названия файлам следует давать в строгом соответствии с их содержимым. Например, «Выписка из ЕГРН», «техпаспорт» и т. д. Также желательно добавлять адрес объекта в названии.

Направить документы в банк можно несколькими способами:

1. Подать лично.
2. По электронной почте.
3. При помощи интернет-сервисов (если такой вариант предусмотрен в банке).

Ожидаем одобрения недвижимости

Большая часть банков повторно перепроверяют не только предмет ипотеки, но и заемщика. И финансовая организация может отказать в выдаче кредита, если клиент в период действия решения об одобрении ипотеки вышел на просрочку по действующим займам, оформил кредит или же у него появился иной негативный фактор.

Отметим, что не все банки перепроверяют клиентов на этапе рассмотрения объекта. Тем не менее, лучше не рисковать, сохранив свои параметры как заемщика до оформления кредита. Следует понимать, что даже рассрочка на мелкую бытовую технику в магазине может стать причиной отказа в ипотеке. Ведь это тоже кредит.

Находясь на этапе одобрения ипотеки, большинство банков осуществляют обзвон заемщиков с целью уточнения параметров будущей сделки. Поэтому, вам, как клиенту, нужно будет знать ответы на такие вопросы:

1. Какой объект вы приобретаете.
2. Где он находится.
3. Основные параметры: этаж, площадь и т. д.
4. Параметры сделки: стоимость жилья, сумма ипотеки, размер первоначального взноса.
5. Источник формирования первоначального взноса. Лучше не говорить, что деньги на первоначальный взнос вы берете в кредит. Банки нередко отказывают, если узнают, что у клиента вообще нет личных средств.

Банки нередко задают вопросы о порядке расчетов, цене и о том, кем приходятся покупатель и продавец друг другу. Это делается для того, чтобы исключить вероятность завышения стоимости и проведения сделки между родственниками. Некоторые кредиторы делают обзвон не только покупателей, но и продавцов. Соответственно, последние также должны знать основные параметры сделки.

Оформление страхования

Обязательным условием приобретения жилья в ипотеку является оформление договора страхования. Причем страховка бывает двух видов:

1. Обязательная. Речь идет о тех видах страхования, без которых кредитор попросту не оформит ипотеку. Требования в разных банках по поводу обязательных видов страхования могут различаться. В соответствии с действующим законодательством, обязательному страхованию подлежит залог, если кредитный договор не предусматривает иное. На практике же при проведении сделок с готовым жильем, многие финансовые организации требуют обязательного страхования титула (риск утраты права собственности).
2. К добровольному страхованию относятся те риски, которые страхуются заемщиком по собственному желанию. В случае отказа от оформления полиса, банк просто меняет условия кредитования. Как правило, при этом процентная ставка увеличивается на 1-3% на весь срок кредитования. В 99% банков заемщик добровольно оформляет страховку жизни и риска потери трудоспособности.

Отметим, что есть и другие виды добровольного страхования. Например, страхование от затопления, внутренней отделки. Такие виды страховки являются полностью добровольным. То есть, условия кредитования не изменятся, если клиент откажется их оформить.

Чисто формально банк способен выдать ипотеку и без оформления страховки. Тем не менее, в подавляющем большинстве случаев, кредиторы требуют застраховать объект.

Назначение сделки

Как только банк одобрит объект недвижимости, можно назначить сделку. И технически она должна состоять из следующих этапов:

1. Подписание в банке кредитной документации.
2. Регистрация договора купли-продажи.

Время подписания бумаг в банке необходимо согласовывать с продавцом, поскольку нередко он должен лично присутствовать при этом. Поэтому уведомить продавца необходимо по крайней мере за день до сделки. Ему нужно предоставить банковские реквизиты, на которые ему будут переведены средства за квартиру, либо же открыть счет в том банке, в котором берется кредит на жилье.

В день заключения сделки в банк подаются оригиналы бумаг. Заемщик предоставляет оригиналы тех документов, которые он направлял в банк ранее, для одобрения ипотечного кредита. Продавцу нужно будет принести оригиналы удостоверения личности и документов на жилье, которые подавались в банк для одобрения объекта.

Если страховка оформлялась не в самом банке, а в сторонней страховой компании, то на подписание кредитного договора следует приезжать с уже оплаченным полисом. Некоторые страховые агенты самостоятельно привозят в банк договоры страхования и принимают оплату в день сделки. Для этого нужно согласовать со страховой и банком порядок оформления полиса.

Регистрация сделки

После подписания всех документов в банке, необходимо подать бумаги на госрегистрацию перехода права собственности. И в зависимости от структуры сделки и числа ее участников, сделать это можно несколькими способами:

1. Электронная регистрация. Чтобы не посещать многофункциональный центр, можно подать документы на госрегистрацию через специальный сервис. Этот вариант максимально удобен, поскольку банк будет единственной инстанцией, которую вам придется посетить. Подробности следует уточнить у ипотечного менеджера.
2. Подача бумаг через МФЦ. Далеко не каждую сделку можно провести в электронном виде. Например, некоторые договора необходимо регистрировать нотариально. Также ограничения на электронную регистрацию могут быть установлены в банке. И тогда документы придется подавать на госрегистрацию самостоятельно через многофункциональный центр.
3. Нотариальная сделка. Когда закон требует нотариального удостоверения сделки, участникам обязательно придется обратиться к нотариусу. Речь идет о случаях, когда один из владельцев квартиры не достиг совершеннолетия или же жилье покупается супругами в долевую собственность.