Для каких сделок нужен нотариус: что требует закон

Посредничество нотариуса – гарантия прозрачности и безопасности сделки. Кроме того, существует целый ряд договоров, которые без нотариального удостоверения попросту не будут иметь силы. Например, обращение к нотариусу обязательно при заключении сделок, касающихся перехода права собственности. В противном случае сделку попросту не зарегистрируют.

Ниже мы поговорим о том, в каких случаях обращение к нотариусу является обязательным.

Выделение доли в общей собственности

Если квартира находится в собственности у нескольких человек, то продать ее без нотариуса не удастся. То же самое касается и дарения общего имущества. Обращение к нотариусу обязательно, если свою долю продает только один из собственников или же все дольщики решили заключить сделку купли-продажи по одному договору.

Из этого правила есть несколько исключений. Посещать нотариуса необязательно лишь в двух случаях:

• квартира передается по программе московской реновации;
• отчуждению подлежит земельный участок.

Данное требование работает только в том случае, если квартира изначально находится в собственности у нескольких граждан. Например, если отец, являющийся единственным владельцем жилья, дарит 10% квартиры своей дочери, то можно обойтись без нотариуса.

Участником сделки является недееспособный или несовершеннолетний гражданин

Если один из владельцев жилья является ребенок, то сделка обязательно проводится при участии нотариуса. Такие же правила действуют и в отношении недееспособных граждан. Например, бабушка состоит на учете в психоневрологическом диспансере и хочет подарить квартиру внуку. В этом случае нотариус должен будет заверить дарственную. В противном случае сделка будет считаться недействительной.

Сделки от имени малолетних детей (возрастом до 14 лет) совершают их родители. Когда ребенок достигает 14-летия, он может подписывать договора самостоятельно, получив письменное согласие родителя или опекуна. Например, подросток может купить квартиру, приняв непосредственное участие в заключении сделки. главное, чтобы его родители были в курсе.

Продать недвижимость, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, можно только с согласия представителей органов опеки. Подобное разрешение требуется даже в том случае, если родители ребенка не против продажи.

Если документы отправляются по почте

Используя Почту России, гражданин может подать заявление в любой госорган, отправив практически любые документы. Например, он может отправить бумаги на регистрацию права собственности заказным письмом с описью вложения. Но чтобы документы приняли к рассмотрению, подпись на заявлении должна быть заверена нотариально.

Даже если в сделке не участвует несовершеннолетний, и она не касается отчуждения доли, заявителю все равно придется обратиться к нотариусу. Специалист подтвердит, что документы были подписаны собственником, и он поставил свою подпись добровольно.

Нотариальной заверке подлежат любые документы, которые отправляются в Росреестр по почте и касаются обременений, ограничений или прав.

Заключение договора ренты

Если недвижимость передается под выплату ренты, то нотариальная заверка договора обязательна. Поэтому гражданин не сможет самостоятельно заключить соглашение с пожилой соседкой, впоследствии переоформив ее квартиру на свое имя.

Чтобы договор имел силу, соседку нужно будет отвести к нотариусу. Здесь она подтвердит тот факт, что действительно хочет передать свою квартиру плательщику ренты в обмен на ежемесячное содержание. Задача нотариусу – убедиться в том, что пожилой человек осознает последствия подобных сделок и участвует в них добровольно.

Перевод долга и уступка права требования

Если первичная сделка удостоверялась нотариально, то уступку права требования так же придется проводить при участии нотариуса. Аналогичное правило действует и для перевода долга. Если же изначально стороны не заверяли сделку нотариально, то обращаться к специалисту впоследствии не потребуется.

Оформление доверенности на сделки с недвижимостью

Обращение в нотариальную контору – обязательный этап покупки или продажи квартиры по доверенности. Это правило касается только сделок с недвижимостью. То есть, доверенность на продажу транспортного средства можно не заверять нотариально.

Супружеское согласие на продажу недвижимости

Допустим, гражданин решил продать квартиру, которая была приобретена в браке. В таком случае ему потребуется письменное согласие супруги. Этот документ нужен даже в том случае, если квартира изначально была оформлена на мужа, он за нее платил при покупке, а теперь самостоятельно занимается продажей. Пока жена не даст согласия – сделки не будет. И подобное разрешение обязательно нужно будет заверить нотариально.

Даже если такую сделку удастся заключить, супруга сможет впоследствии обратиться в суд, требуя признать договор недействительным. И в большинстве случаев подобные иски одобряются.

Другое дело, если супруги изначально заключили брачный контракт, указав в нем, что собственником квартиры является муж. В таком случае он не должен будет получать разрешения супруги, планируя продать, завещать, подарить или обменять недвижимость. Вырученные от продажи деньги также будут считаться его собственностью, и жена не будет претендовать на них при разводе.

Продать без участия нотариуса можно автомобиль, телевизор, ноутбук и т. д. Также гражданин может снять деньги со счета, передав их кому угодно, без нотариального согласия супруги.

То есть, нотариус привлекается только к сделкам, касающимся продажи квартир. Причем об этом правиле важно помнить и тому человеку, который покупает недвижимость у состоящего в браке гражданина. Причем некоторые продавцы ссылаются на тот факт, что недвижимость оформлена только на них, а с супругой они давно не живут вместе. Для суда эти доводы ровно ничего не значат. На практике оспорить сделку, заключенную без нотариального согласия, можно даже после развода супругов.

Если у продавца имеется брачный договор, то он также должен быть заверен нотариально. Иногда вместо письменного согласия супруга гражданин показывает покупателю соглашение, якобы подписанное его женой. И если на таком документе нет штампа нотариуса, то он является недействительным.

Супружеское согласие потребуется и в том случае, если состоящий в браке гражданин дарит часть жилья общему ребенку. Например, муж и жена купили квартиру за средства материнского капитала и по закону должны выделить доли детям. Сделка будет иметь силу только при наличии нотариального согласия от второго супруга.

Что нужно учитывать при оформлении сделки через нотариуса

Необходимость заверки документов – это всегда дополнительные хлопоты. В нотариальной конторе могут быть километровые очереди, к тому же, график работы специалистов может быть неудобен для заявителя.

В некоторых случаях при заверке документов должны присутствовать все участники сделки. Тогда придется выбирать время посещения, которое устроит всех. Например, сделку ведет риелтор, деньги на покупку квартиры дает теща, а приобретаемое жилье находится в собственности двоих человек. Соответственно, для заключения договора купли-продажи потребуется присутствие покупателя и все вышеперечисленных лиц.

Материальная сторона вопроса

Услуги нотариуса являются платными. Оплачиваются любые действия, такие как удостоверение сделок, отдельных договоров или подписей. Если же человек придет к специалисту с готовым соглашением, то ему придется уплатить госпошлину за заверку документа. Окончательная сумма будет зависеть от вида нотариальных действий. Например, чтобы заверить договор на продажу доли в квартире, нужно будет заплатить до 20 тысяч рублей.

Сроки оформления

Переход права собственности по сделке, заключенной через нотариуса, происходит быстрее. Специалист нотариальной конторы может не только удостоверить договор, но и подать документы в Росреестр. В таком случае сроки оформления существенно ускоряются. Иногда переход права собственности осуществляется за один день.

Также нотариус может быстро получить выписку из ЕГРН, что позволит ему проверить права собственников и чистоту сделки. Таким образом он сможет сэкономить клиентам время.

Несколько слов о надежности

Процедура оформления договоров через нотариуса – это надежно. Специалист обеспечит юридическую чистоту сделки, соответственно, соглашение будет сложнее оспорить впоследствии. Как правило, заключить договор через нотариуса – это надежнее, чем обратиться к частному юристу или риелтору. В данном случае нотариус имеет важное преимущество, поскольку он несет личную ответственность за совершаемые действия. Нотариус даже компенсирует ущерб, полученный одной из сторон.

Однако это вовсе не означает, что нотариальная заверка автоматически защищает граждан от мошенников, кредиторов, наследников и бывших жен, претендующих на часть имущества продавца. Сделку с участием нотариуса также можно оспорить в судебном порядке. Однако сделать это будет сложнее.

О добровольном оформлении сделок через нотариуса

Далеко не каждая сделка требует обязательного участия нотариуса. В таких случаях гражданин может сразу идти в Росреестр и подавать документы. Например, если человек покупает квартиру у одного собственника, то эта сделку необязательно заверять нотариально. Стороны могут составить договор самостоятельно, подписать его и подать документы на перерегистрацию имущественных прав. В таком случае платить придется только госпошлину за регистрацию, не тратя деньги на оплату нотариальных услуг.

Любой гражданин может обратиться к нотариусу по собственной инициативе. То есть, сделка не требует обязательного нотариального заверения, но человек хочет обезопасить себя от мошенников. В таком случае стоимость услуг специалиста будет выше, чем при обязательном оформлении.

Помимо госпошлины нотариус может взять плату за составление самого договора, копий или доверенностей. И в некоторых случаях такие расходы могут оказаться критичными. Например, когда гражданин отдал все деньги на услуги риелтора или ипотеку.

Что будет, если не обращаться к нотариусу

Если нотариальная заверка сделки требуется по закону, но граждане к нему не ходили, то договор признают ничтожным. И у одной из сторон в этом случае могут возникнуть проблемы.

Например, граждане заключили договор купли-продажи. Один участник сделки передал другому деньги, после чего он должен был стать полноправным собственником квартиры. Однако договор признали ничтожным. В таком случае вернуть квартиру будет несложно, а вот добиться возврата уплаченных средств может быть проблематично. В особенности, если речь идет о задатке или авансе.