Что такое договор социального найма, и как его оформить

Цены на аренду жилья в крупных городах РФ кусаются. Найти что-то приличное дешевле 35-40 тысяч рублей сложно, даже если речь идет об «однушках». Что и говорить, когда вам требуется жилье для большой семьи.

Существенно сэкономить на аренде квартиры можно, заключив договор социального найма. В таком случае вы будете снимать жилье у государства, и стоимость однокомнатной квартиры составит менее полутора тысяч рублей.

При этом государство не раздает жилье всем желающим. Чтобы снять квартиру по договору соцнайма, нужно стоять в очереди и иметь статус нуждающегося. Ниже мы поговорим о том, что представляет собой договор соцнайма, и какие бумаги необходимо подготовить, чтобы снимать квартиру у государства.

Социальный наем жилья: что это такое

Речь идет об одном из вариантов аренды квартир. При этом, если в обычном случае арендодателем выступает физлицо, то при социальном найме жилье берется в аренду у муниципалитета или государства. Квартиросъемщик должен будет ежемесячно платить за пользование помещением муниципальному образованию, поскольку именно оно является собственником переданной квартиры.

Основные нюансы предоставления жилья по договору социального найма описаны в статье 49 Жилищного кодекса РФ.

Чтобы снять квартиру у государства, одного лишь желания недостаточно. Для этого человека должны официально признать нуждающимся в жилье. С таким гражданином государство заключает договор соцнайма, в результате чего он становится нанимателем муниципальной квартиры. В ней он может проживать вместе со своей семьей. Но распоряжаться муниципальным жильем наниматели не могут. То есть, при желании вы не сможете продать, подарить, обменять или же передать такую квартиру по наследству. А все потому, что наниматель не является собственником жилья, он может лишь пользоваться им.

Существует способ стать полноправным владельцем муниципальной квартиры. Речь идет о приватизации. Приватизировав жилье, вы сможете не только пользоваться им, но и распоряжаться. Соответственно, можно будет продать квартиру.

Кто может заключить договор соцнайма

Арендодателем муниципального жилья может быть любой госорган, получивший соответствующие полномочия от муниципалитета или государства. Нанимателем выступает лицо, признанное нуждающимся в жилплощади. Ниже мы расскажем, кого именно могут признать таковым:

1. Человек не имеет собственного жилья или же квартиры, полученной по договору социального найма. Причем важно, чтобы жилья не было не только у самого заявителя, но и у членов его семьи, с которыми он проживает совместно.
2. Если семья уже снимает жилье по договору соцнайма, необходимо, чтобы на каждого проживающего приходилась площадь менее установленной правительством учетной нормы. Так, в Хабаровское на учет ставят граждан, на которых приходится жилплощадь менее 12 м2. Для столицы такая норма составляет 10 м2.
3. Человек проживает в помещении, которое не соответствует требованиям, установленным для жилья. Например, в доме, который планируют реконструировать или снести.
4. Наниматель или члены его семьи имеют собственное жилье, но на каждого проживающего приходится площадь менее учетной нормы по региону.
5. В семье нанимателя есть человек с открытой формой туберкулеза или же иным тяжелым хроническим недугом. Совместное проживание с такими гражданами крайне нежелательно ввиду риска заразиться. И если остальным членам семьи больше негде жить, им предоставляют другую квартиру.

Для получения квартиры по договору социального найма важно, чтобы гражданина официально признали малоимущим. В противном случае ему откажут в предоставлении жилья. По закону рассчитывать на соцнаем могут или малоимущие лица без собственного жилья, или с жильем, имеющим недостаточную площадь.

Региональные законы могут содержать дополнительные условия для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении. Так, подобный статус могут получить москвичи, проживающие в многоквартирных домах без одного из базовых видов удобств. Речь идет о водопроводе, электроснабжении, отоплении, канализации, душа или ванны, электрической или газовой плиты, газовой колонки или горячего водоснабжения. В данном случае учетные нормы не принимаются во внимание.

Некоторые граждане специально ухудшают свои жилищные условия, чтобы получить статус нуждающихся в жилье. С этой целью они могут фиктивно разводиться, менять квартиру на меньшую, вселять новых жильцов и т. д. И если подобный обман раскроется, человек на пять лет утратит возможность постановки на учет. Отсчет начинается с того момента, когда гражданин сознательно ухудшил свои жилищные условия.

Например, гражданин обратился в администрацию своего района с просьбой предоставить ему жилье. Аргументы мужчины были следующими: он проживает совместно с матерью, которая ранее была лишена родительских прав. Таким образом, по закону она является заявителю чужим человеком, а потому он не может проживать с ней совместно. Кроме того, на каждого из жильцов приходилось по 7 м2 жилплощади при учетной норме по региону, равной 10 м2.

Получив отказ от администрации, мужчина подал иск в суд. Судья выяснил, что ранее истцу и его матери уже выделалось жилье, площадью более 25 м2. Однако они отказались от вселения.

Ранее мать истца решила приватизировать квартиру, но он отказался от участия в приватизации. Тогда женщина приватизировала жилье на себя и продала одну комнату. И теперь она вместе с сыном живет в оставшейся комнате.

По мнению администрации, мужчина мог жить отдельно от матери, но не захотел. Мало того, своими действиями он лишь ухудшил свои жилищные условия. Соответственно, на предоставление жилья по социальному найму он права не имеет. Суд принял сторону администрации и отказал мужчине в иске.

Как снять квартиру у государства

Чтобы получить жилье в соцнаем, гражданин должен встать на жилищный учет, будучи признанным человеком, нуждающимся в жилплощади. Ведением учета занимаются органы местного самоуправления. Например, в Питере это районные администрации, в Москве – Департамент городского имущества.

Рассмотрим этот процесс поэтапно.

Подача запроса

Заявление должно быть подписано всеми членами семьи, желающими, чтобы государство признало их нуждаемость в жилом помещении. Для каждого региона разработаны свои формы заявлений. Скачать их можно на сайте администрации или на портале госуслуг. Также взять бланк для заполнения можно в многофункциональном центре.

Членами семьи заявителя являются несовершеннолетние дети и супруга. Площадь муниципальной квартиры будет зависеть от количества членов семьи. В зависимости от учетной нормы по региону, на каждого человека выделяется определенное количество квадратных метров. Так, в столице на каждого члена семьи выделят не менее 18 м2.

Подготовка документов

Чтобы заявление приняли к рассмотрению, к нему следует приложить определенный пакет бумаг. Эти документы должны подтверждать вашу нуждаемость в жилье. Например, это может быть бумага, подтверждающая официальное признание вашего дома аварийным. Также можно приложить к заявлению справку о доходах, подтверждающую, что семья является малоимущей.

Подавать заявление следует через многофункциональный центр или через тот орган, который занимается постановками на учет. Шаблоны заявлений разрабатываются местными властями. Образец своего муниципалитета вы можете найти на портале госуслуг. В некоторых регионах и вовсе нет шаблона для заполнения. Поэтому заявление пишется в госоргане при подаче бумаг.

Дожидаемся решения о постановке на учет

Решение принимается в течение месяца. Так вы узнаете, что вас поставили на учет, либо отказали в этом. В течение трех рабочих дней с этого момента заявителю пришлют документ, в котором будет отражено принятое решение.

Отказ возможен в следующих случаях:

• заявитель предоставил не все документы;
• в бумагах были найдены неточности;
• были поданы поддельные документы;
• было установлено, что заявитель умышленно ухудшил свои жилищные условия.

Если вы считаете, что вам отказали несправедливо, такое решение можно обжаловать в судебном порядке. Так поступила семья из Рязани. Она участвовала в программе по обеспечению молодых семей жильем. Однако местная администрация отказалась ставить заявителей на учет.

Тогда семья обратилась в суд. Судья признал отказ незаконным, обязав администрацию признать заявителей нуждающимися в жилье.

Следует понимать, что даже если вас признают нуждающимися, это еще не значит, что вы получите жилье. После назначения такого статуса, граждан ставят в очередь, которая движется крайне медленно. Поэтому ждать, пока вам выдадут социальное жилье, можно в течение десятилетий.

Вне очереди могут получить жилье следующие граждане:

• инвалиды;
• сироты;
• лица с хроническими заболеваниями;
• ветераны;
• лица, живущие в помещениях, непригодных для проживания.

Помещение могут признать непригодным, если водоснабжение, отопление, вентиляция или прочие инженерные системы в нем не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Также это могут быть квартиры, в кухне или комнатах которых отсутствуют окна.

Ожидание очереди

Когда вас поставили на учет, остается лишь дождаться своей очереди. При этом вам следует обновлять документы, если в вашей семье происходят какие-то юридически значимые события. Они могут как ускорить, так и замедлить ваше движение в очереди. Так, государству следует докладывать об изменении уровня доходов, смерти родственников, рождении детей и т. д.

Если вы своевременно будете передавать соответствующие справки в уполномоченный орган, это может несколько ускорить очередь.

Получение решения о предоставлении жилья

Когда подойдет ваша очередь, вам будет направлено принятое решение. Это будет сделано в течение трех рабочих дней с момента принятия решения.

Заключение договора

Последним этапом является подписание договора социального найма. Поставив свою подпись на документе, вы можете вселяться в помещение.

О собственнике муниципального жилья

Человек, живущий в муниципальном жилье, является квартиросъемщиком. Собственником же такого жилья выступает государство или муниципалитет. И если вы снимаете квартиру по договору социального найма, то ее собственником вы сможете стать только в результате приватизации. Если жилье не приватизировать, то пользоваться и владеть им можно будет в рамках договора.

То есть, вы не сможете распоряжаться муниципальным жильем, ведь его собственником является государство.

Какие квартиры предоставляются в соцнайм

Существуют определенные требования, которые предъявляются к жилью, предоставляемому по договору социального найма. Так, речь идет об изолированных помещениях, пригодных для постоянного проживания. То есть, в муниципальном жилье должны быть созданы все необходимые условия для проживания, включая отопление, освещение, канализацию, водоснабжение и т. д.

Кроме того, такое жилье должно подходить вам по площади. То есть соответствовать установленной в регионе норме на человека.

На данный момент по договорам соцнайма предоставляются два вида квартир:

1. Муниципальное жилье. Речь идет о жилье муниципальных образований, которое входит в муниципальный жилищный фонд. Этим имуществом распоряжаются местные власти. Как правило, квартиры, предоставляемые по договору социального найма, являются муниципальными.
2. Государственное жилье. Такая недвижимость принадлежит РФ и ее субъектам. Она включена в государственный жилищный фонд. Такое жилье выделяют судьям, прокурорам, работникам лесных хозяйств и т. д.

Что следует знать о договоре соцнайма

По сути, у договора социального найма много общих черт с договорами аренды. Только в качестве арендодателя здесь выступает муниципалитет или государство. В соответствии с договором, наймодатель передает жилье нанимателю в пользование. Последний же должен заселиться в квартиру с семьей и пользоваться ей, соблюдая установленные правила проживания. Также он обязан своевременно оплачивать аренду и коммуналку.

Особенности договора соцнайма

В соответствии с условиями договора социального найма, заселиться в предоставленное жилье может не только сам наниматель, но и члены его семьи. Кроме того, состав семьи оказывает непосредственное влияние на площадь предоставляемого гражданину жилья.

В обязанности нанимателя входит не только ежемесячно платить за наем квартиры, но и оплачивать коммуналку, услуги по управлению многоквартирным домом, а также оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества в здании. Снимая жилье по договору соцнайма, наниматель несет за него полную ответственность. Платить он обязан даже в том случае, если не будет проживать в квартире.

Наймодатель должен оплачивать капремонт жилого помещения, принимать непосредственное участие в ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома, следить за тем, чтобы нанимателю предоставлялись качественные коммунальные услуги.

Если наниматель умирает, члены его семьи смогут и дальше пользоваться помещением на прежних условиях. Договор соцнайма будет перезаключен с кем-то из них. Причем жильцы самостоятельно выбирают нового нанимателя. Важно, чтобы такой выбор был единогласным.

В ряде случаев наймодатель может выселить граждан из квартиры, предоставленной им по договору соцнайма. Причем им могут предоставить альтернативное жилье. Подобное происходит, если дом был признан аварийным или если занимаемое помещение не соответствует нуждам проживающих.

Также выселение возможно и без предоставления альтернативного жилья. Например, так выселяют родителей, лишенных родительских прав.

Форма договора социального найма

Договор соцнайма заключается в простой письменной форме. Основанием для его подписания является решение о предоставлении помещения для проживания.

Под простой письменной формой следует понимать отсутствие нотариальной заверки. То есть, сторонам достаточно составить текст договора и поставить под ним свои подписи.

Существует типовая форма договора соцнайма жилых помещений. Документ составляется представителями муниципалитета.

О содержании договора

Сторонами договора социального найма выступают:

• муниципалитет или государство;
• гражданин.

В соответствии с условиями договора, наймодатель передает нанимателю жилое помещение, в котором тот может проживать вместе со своей семьей. При этом последний должен соблюдать правила жилищного законодательства. Так, он обязан оплачивать коммуналку, проводить текущий ремонт за свой счет и не делать самовольную перепланировку.

Ниже мы рассмотрим, какие пункты обязательно должны присутствовать в любом договоре социального найма.

Участники договора

В договоре соцнайма участвует две стороны:

1. Наймодатель. Это уполномоченный орган, представляющий интересы собственника жилья. Сама жилплощадь является часть муниципального или государственного жилищного фонда.
2. Наниматель. Гражданин, стоящий в очереди на получение муниципального жилья.

Объект найма

Договор соцнайма может предполагать предоставление гражданам любых жилых помещений, включая квартиры, дома, а также их части. Не могут передаваться в наем:

• неизолированные жилые помещения;
• общее имущество в многоквартирных домах;
• помещения вспомогательного использования.

Запрещено предоставлять в социальный наем комнату, смежную с другой, поскольку она считается неизолированным помещением. То же самое касается и коридоров, даже если их площадь превышает площадь комнат, ведь речь идет о вспомогательном помещении.

Срок найма

В отличие от традиционного договора найма, социальный найм предполагает бессрочное предоставление жилья. То есть, наниматель сможет жить в квартире до своей смерти. Когда же он умрет, его родственники смогут и дальше пользоваться жильем, перезаключив договор соцнайма.

Плата по договору

В соглашении должна быть установлена плата за пользование жильем. Она рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилплощади. Данная стоимость может ежегодно индексироваться наймодателем в одностороннем порядке.

Цену наймодатель устанавливает самостоятельно. По этой причине стоимость проживания в домах, расположенных в разных городах РФ, может существенно отличаться. Так, в столице за квартиру, площадью 40 м2, придется платить около 1200 рублей в месяц. Аналогичное жилье, расположенное в Рязани, обойдется в 400 рублей.

Какие права и обязанности имеет наниматель

Снимая жилье по договору социального найма, гражданин будет иметь следующие права:

1. Сдавать квартиру в поднаем.
2. Вселять других лиц в занимаемое помещение.
3. Обменивать жилье.
4. Разрешать третьим лицам временно проживать в помещении.
5. Требовать, чтобы наймодатель своевременно проводил капремонт, принимал участие в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставлял коммунальные услуги.

При этом в обязанности нанимателя входит следующее:

1. Использование жилплощади по назначению. То есть, в квартире нужно проживать, а не организовывать в ней мастерскую, склад или спа-салон.
2. Проводить текущий ремонт.
3. Поддерживать помещение в надлежащие состоянии.
4. Следить за сохранностью жилья.
5. Информировать наймодателя об изменении условий и оснований, по которым было предоставлено жилье по договору соцнайма.
6. Своевременно оплачивать коммуналку и вносить плату за использование жилого помещения.

Какие права и обязанности имеет наймодатель

Наймодатель жилья по договору соцнайма вправе требовать от нанимателя:

• своевременной оплаты за жилье и коммуналку;
• поддержания квартиры в приемлемом состоянии;
• использования жилья по назначению.

В обязанности наймодателя входит следующее:

1. Передать жилое помещение нанимателю. Оно должно быть свободным от прав других лиц. То есть, другие граждане не должны быть зарегистрированы в квартире, передаваемой по договору социального найма. Также жилье не должно находиться по арестом или в залоге.
2. Проводить капремонт помещения.
3. Содержать и ремонтировать общее имущество в здании, в котором расположено жилье.
4. Следить за тем, чтобы нанимателю предоставлялись коммунальные услуги соответствующего качества.

Выше были перечислены основные права и обязанности наймодателя и нанимателя. При этом, они вправе пользоваться и другими права, неся другие обязанности. Допустим, наниматель сделал неузаконенную перепланировку в квартире. Тогда наймодатель сможет требовать возврата жилья в изначальное состояние. И это требование нельзя проигнорировать.

Особенности заключения договора соцнайма

Для заключения такого договора можно:

• обратиться непосредственно в уполномоченный орган;
• посетить отделение многофункционального центра;
• подать бумаги через портал госуслуг.

Однако перед тем, как заключить договор, гражданин должен встать на учет в местной администрации. Далее на него заведут учетное дело, в котором будет отображена вся информация о заявителе. В это дело впоследствии вносят любую важную информацию о заявителе, если она изменилась. Речь идет о рождении детей, сокращении дохода, изменении места жительства и т. д. Также здесь отражается информация о льготах, появившихся у гражданина в результате произошедших в жизни изменений.

Следует понимать, что гражданин должен быть заинтересован в подобном обновлении информации. Поэтому подтверждающие документы он предоставляет самостоятельно. Сотрудники администрации не будут выяснять, что именно изменилось в жизни заявителя.

Когда местные власти будут готовы предоставить жилье гражданину, они вынесут соответствующее решение. На его основании будет заключен договор соцнайма с гражданином. Этот документ подписывается нанимателем и собственником жилья, от имени которого выступает уполномоченный орган. Заключенный договор будет действовать бессрочно.

Основания для оформления соглашения

Договор подписывают на основании решения местных властей о предоставлении жилья гражданину. Такое решение отправляется заявителю по почте.

В некоторых случаях впоследствии выясняется, что законные основания для принятия положительного решения отсутствовали. В этом случае само решение и договор, заключенный на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке.

Что делать нанимателю для заключения договора

В первую очередь, гражданин должен подготовить перечень документов, которые совместно с заявлением подаются в уполномоченный орган. Важно указать в заявлении контакты заявителя. Их впоследствии используют, чтобы уведомить будущего нанимателя о готовности соглашения. Для связи можно использовать обычную почту, мейл или телефон.

Когда договор будет готов, останется лишь подписать его. Затем заявителю выдадут экземпляр документа.

По умолчанию, на подготовку договора и его подписание отводит 60 рабочих дней. Процедура оформления бесплатна.

Какие бумаги нужны для заключения соглашения

Чтобы заключить договор соцнайма понадобятся следующие документы:

1. Заявление от лица нанимателя и членов его семьи. При этом к членам семьи относятся: супруги и несовершеннолетние дети, независимо от их места жительства, лица, связанные родственными или родственными узами, проживающие с вами, а также граждане, проживающие с вами как члены семьи.
2. Уведомление уполномоченного органа о предлагаемых вариантах размещения.
3. Документы, удостоверяющие вашу личность, личность членов вашей семьи, указанных в уведомлении, а также личность и полномочия представителя, если вы обращаетесь через него.
4. Уникальный жилищный документ, а при его отсутствии — копия лицевого счета нанимателя жилья или выписка из домовой книги. Это можно заказать в МФЦ или через ЖКХ, а также получить в ТСЖ или УК.
5. Письменное согласие от Вас и членов Вашей семьи, указанных в извещении, на предоставление жилья по договору социального найма.
6. Письменное заявление от вас и членов вашей семьи о том, что вы не ухудшали жилищные условия за последние пять лет.
7. Если жильё предоставляется с условием, что помещение, которое вы сейчас занимаете, должно быть освобождено, вам придётся дать нотариально заверенное письменное обязательство об этом.

Вы и члены вашей семьи должны подписать документы из пунктов 5-7 в присутствии сотрудника МФЦ или органа, принимающего ваше заявление. Если такой возможности нет, можно подать нотариально заверенные документы.

Жителям Москвы придется дополнительно предоставить справку, если они зарегистрировали свое жилье и сменили паспорт после 1 января 1991 года. Справка не нужна, если информация о замене имеется в МФЦ Москвы.

В других муниципалитетах могут быть дополнительно запрошены другие документы. Конкретный список необходимо получить в местной администрации.

Часть необходимых документов можно подавать вместе с заявлением, либо не подавать вовсе – сотрудник уполномоченного органа может запросить их сам в порядке межведомственного информационного взаимодействия: например, свидетельство о рождении, выписку из ЕГРН или документы на право социальной поддержки.

Решение спорных вопросов

Если местные власти еще не решили, что готовы предоставить вам жилье, договор заключать нельзя. Потому что именно такое решение будет основанием для подписания контракта.

Заключение договора через суд. Если уполномоченный орган отказывает вам в заключении договора, и вы считаете это необоснованным, вы можете обжаловать этот отказ через суд и обязать представителя собственника заключить договор в судебном порядке. В случае вашего выигрыша уполномоченный орган будет обязан заключить с вами договор на основании решения суда. Например, так поступила семья, когда в Майкопе отказались заключать социально-трудовой договор. Граждане обратились в суд и выиграли дело.

Можно ли заключить договор соцнайма на определенный срок

В действующем законодательстве прописано, что такие договора действуют бессрочно. Соответственно, вы не сможете заключить договор соцнайма на 5 или 10 лет.

Также, если работодатель переезжает на постоянное место жительства в другое место или умирает, договор все равно будет действовать для членов его семьи. Он может закончиться только в том случае, если какая-то сторона потребует его прекращения или если граждане решат приватизировать жилье.

О правах членов семьи нанимателя

Члены семьи работодателя по социальному трудовому договору имеют те же права и обязанности, что и работодатель. И такая же ответственность ожидается от работодателя. Например, они также имеют право проживать в помещениях, но обязаны содержать их в пригодном для проживания состоянии и обязуются не проводить несогласованных перепланировок. Если кто-то из членов семьи работодателя регулярно нарушает правила проживания или проводит незаконную перепланировку, выселить могут всю семью.

Члены семьи нанимателя жилого помещения, на которое распространяется договор социального найма, должны быть указаны в договоре социального найма дома. Если гражданин перестал быть членом семьи работодателя, но продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, он сохраняет те же права, что и другие лица.

Можно ли сохранить прежнее жилье

Квартиры по договору соцнайма предоставляются на разных условиях. Если у вас было другое жилье, помещение может быть выделено при условии, что вы освободите предыдущее, а возможно и независимо от этого.

Например, если вы занимаете комнату в коммунальной квартире и норма площади на каждого жильца меньше положенной, вы можете получить еще одну комнату в той же коммунальной квартире, в дополнение к имеющейся. Или подарить квартиру в другом месте, при условии, что вы освободите текущую комнату, так как площадь новой квартиры будет полностью соответствовать нормам.

Если в решении есть формулировка «с освобождением ранее занимаемого жилья», все члены вашей семьи, которые собираются переехать с вами в новое помещение, должны освободить старое жилье. Лица, которые проживали с вами на постоянном учете, но не были внесены в вашу учетную запись, могут продолжать в ней проживать.

Когда происходит перезаключение договора

Договор социального найма перезаключают при каждой смене нанимателя. Подобное происходит, когда прежний наниматель умирает. Так же договор перезаключают, если наниматель был лишен родительских прав, а потому должен быть выселен из того помещения, где проживают его дети.

Когда можно изменить договор соцнайма

Если в дом въезжают новые члены семьи арендатора, в договор вносятся соответствующие изменения.

Еще один случай внесения изменений в договор – если граждане проживают в одной квартире, пользуются жильем по отдельным договорам социального найма и в какой-то момент объединяются в одно домохозяйство. Тогда они будут иметь право просить одного из них заключить договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Другой вариант, когда договор может быть изменен,- это если дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов его семьи и наймодателя ходатайствует о признании его нанимателем по ранее заключенному социальному договору вместо первоначального нанимателя. Таким же правом обладает в случае смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи.

О прекращении обязательств

Действие договора соцнайма прекращается, если:

• одинокий наниматель умер;
• жилье оказывается непригодным для дальнейшего использования (например, разрушенным);
• при расторжении договора по инициативе одной из сторон.

Можно ли выселить из квартиры нанимателя и членов его семьи

Подобное может произойти по ряду причин. Естественно, если вы являетесь сознательным нанимателем, своевременно платите по счетам и не нарушаете общественный порядок, то вас вряд ли выселят. Ниже мы поговорим том, в каких случаях возможно выселение жильцов. Как правило, это происходит через суд.

Дом признали аварийным или же государству понадобился расположенный под ним участок

Жильцов расселяют, если здание находится в аварийном состоянии. То же самое может произойти, когда тот участок, на котором расположен дом, потребовался государству для общих нужд. Например, на нем планируют возвести ТРЦ, проложить трассу и т. д.

Если вы проживаете в таком доме по договору социального найма, арендодатель должен предоставить другие помещения. Новые жилища должны содержаться в хорошем состоянии по нормам данной местности, соответствовать прежней по общей площади, отвечать установленным требованиям и находиться в пределах этой местности.

Например, если работодатель проживал с семьей в 45-метровой двухкомнатной квартире со всеми удобствами, то его могут переселить в такую же квартиру или чуть больше. Выделить ему жилплощадь в 40 м² невозможно.

Наниматель нарушал правила

Допустим, арендатор постоянно нарушал права соседей, использовал жилье не по назначению — (например, устроил склад) или бесхозяйственно им управлял. В этом случае его могут выселить без предоставления другого жилья.

Выселение является крайней мерой воздействия и может быть применено только по решению суда. Сначала нарушителю выносится предупреждение. Если это не поможет, у арендодателя есть повод обратиться в суд. А в ряде случаев суд становится на сторону арендодателя — например, в Сахалинской области суд удовлетворил требование местной администрации и выселил гражданина, систематически нарушавшего права и законные интересы соседей.

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются такие действия, которые нарушают требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические или экологические нормы. Например, горожанин слушает громкую музыку или делает ремонт ночью.

Незаконная планировка

Как говорилось выше, осуществлять радикальную перепланировку в муниципальном жилье запрещено. И если наймодатель узнает, что наниматель внес такие изменения, он потребует в разумные сроки привести помещение в изначальное состояние. В случае отказа, муниципалитет может обратиться в суд и потребовать расторжения договора соцнайма с выселением всех жильцов из помещения.

Наниматель с семьей сменил место жительства

Главное, чтобы семья выехала не на время, а насовсем. Договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не установлено законом. В этом случае собственник может потребовать в суде признания его утратившим право на жилье.

Чтобы не потерять право проживания в квартире, арендатор должен продолжать оплачивать коммунальные услуги и вовремя вносить квартплату. Человек может отсутствовать длительное время, если его отправляют в командировку или в случае переезда в другой город для ухода за больным родственником. Главное, чтобы при этом жилец намеревался вернуться в это жилище, чтобы проживать там постоянно.

Отсутствие оплаты за коммуналку

Если арендатор и проживающие с ним члены семьи не платят за жилье и коммунальные услуги более полугода без уважительных причин, они могут быть выселены в судебном порядке. Взамен таким гражданам должны предоставляться по договору социального найма альтернативное жилье соответствующей площади.

Если суд установит, что арендаторы не произвели оплату по уважительным причинам, например, из-за длительной невыплаты заработной платы, болезни, наличия в семье несовершеннолетних детей и инвалидов, он откажет в удовлетворении иска. А если жильцы не платили без уважительной причины, суд может удовлетворить просьбу администрации. Как, например, было в Сергиевом Посаде. Арендаторы не платили арендную плату более полугода. В итоге суд вынес решение: расторгнуть с ними договор социального найма, выселить из квартиры и предоставить жилье в общежитии.

Признание совместного проживания невозможным

Гражданам запрещено проживать с детьми, в отношении которых они были лишены родительских прав. Поэтому таких родителей могут выселить. И альтернативное жилье им предоставлено не будет.

Требовать выселения могут законные представители ребенка, прокурор или сотрудники органа опеки.

Расторжение или прекращение договора соцнайма специализированного жилья

Речь идет о домах престарелых, помещениях в общежитиях и т. д. Если договор найма будет прекращен или расторгнут, то граждане должны будут освободить занимаемую жилплощадь. В случае отказа, жильцов могут выселить в судебном порядке, не предоставляя им других помещений.

Как расторгнуть договор найма

Такой договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон договора или по решению суда. Если инициатором является арендатор или арендодатель, он должен будет направить другой стороне письменное предложение о расторжении договора. Заявитель также должен будет указать причину.

Когда договор может быть расторгнут только по решению суда, например, в связи с переездом арендатора в другое место, арендодатель должен подать заявление в суд. Например, суд Тюменской области рассмотрел дело и установил, что арендатор и его семья в квартире не проживают: дверь в квартиру не запирается, соседи не видят жильцов, иногда жильем пользуются посторонние. Суд постановил: расторгнуть договор социального найма, выселить жильцов, взыскать долг по коммунальным платежам.

Можно ли восстановить договор

Если вы потеряли копию договора аренды, вы можете получить дубликат. Он будет выдан вам тем же уполномоченным органом, с которым вы ранее заключили договор. Юридическая сила настоящего документа такая же, как у оригинала.

Какие бумаги потребуются для восстановления

Для получения дубликата необходимо предоставить следующее:

1. Выписка из ЕГРН о наличии или отсутствии в собственности жилого помещения.
2. Копия договора соцнайма или контрольный талон к ордеру.
3. Справка из БТИ о собственнике помещения, указанного в заявлении.
4. Паспорт заявителя.
5. Справка о составе семьи.

Заключение договора поднайма

Наниматель квартиры, на которое распространяется договор социального найма, имеет право на сдачу в субаренду часть жилья, а в случае временного отъезда, и всего помещения, если на это получено письменное согласие членов его семьи, проживающих с ним, и наймодателя.

Договор поднаймаможет быть заключен только тогда, когда в результате общая площадь квартиры на одного проживающего будет не ниже расчетной, а в муниципальной квартире – более нормы предоставления. Напомним, что для Москвы эта норма составляет 10 м². В других регионах установлены свои нормы.

Субарендатор не будет иметь самостоятельного права пользования помещением. Наниматель несет ответственность перед арендодателем по договору социального найма.

Если в многоквартирном доме проживает гражданин с одной из тяжелых форм хронических заболеваний, квартира не может быть передана в субаренду.

Соглашение о вселении временных жильцов

Наниматель жилого помещения и проживающие с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить другим гражданам временно проживать с ними. При этом с временных жильцов плата не взимается, и они могут проживать в этом жилье не более полугода подряд.

Собственник вправе запретить вселение временных жильцов, если общая площадь квартиры на каждого проживающего меньше расчетной нормы для индивидуальной квартиры и меньше нормы предоставления для коммунальной.

Прекращение договора поднайма происходит тогда, когда истекает срок, на который он был заключен. То же самое происходит, если прекращается действие соглашения о социальном найме жилья.

Как обменять муниципальное жилье

Получив жилье по договору соцнайма, гражданин имеет право обменять его на другое помещение. Вы можете самостоятельно найти подходящий вариант или обратиться к собственнику, с которым у вас заключен договор. Далее нужно подать заявку в уполномоченную организацию на подбор другого жилья для обмена и приложить договор социального найма. Если владелец выберет вариант обмена, он сообщит вам об этом.

Договор мены жилого помещения заключается в простой письменной форме и подписывается нанимателями. Регистрировать его в Росреестре не обязательно, но необходимо получить письменное согласие всех членов его семьи, проживающих с работодателем, в том числе временно отсутствующих, а также владельца.

При наличии в семье несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, проживающих в обмениваемом жилом помещении, дополнительно потребуется получить согласие органов опеки и попечительства. Если арендодатель даст вам свое согласие, старые договоры социального найма будут расторгнуты и заключены новые.