Сдал квартиру в наем: какие налоги нужно платить

Многие владельцы жилья в РФ сдают свои квартиры, не платя налоги. Не желая связываться с налоговой, они отказываются заключать договора с арендаторами. Однако легальная сдача жилья – это не только обязанность каждого собственника квартиры перед государством. В этом случае он получает еще и ряд преимуществ – например, государственную защиту от нечестных арендаторов.

Ниже мы поговорим о том, какие налоги нужно платить, сдавая жилье легально.

Содержание

Общие положения

О сдаче жилья внаем можно говорить при соблюдении следующих условий:

  • собственник позволяет жить в своей квартире посторонним;
  • жилец платит владельцу жилья предварительно оговоренную сумму.

При одновременном соблюдении этих двух условий, можно говорить о том, что квартира сдается внаем, а не в аренду, как принято говорить в быту. Понятие аренды предполагает использование жилья юрлицами или использование нежилой недвижимости и зданий кем угодно. Однако этот термин нередко используется в значении найма даже в профессиональной среде – так удобнее.

По большей части, сдача жилья внаем регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. Наиболее распространенные нюансы расписаны в следующих статьях:

Плате за жилье и коммуналку посвящен раздел 7 ЖК РФ.

Теме сдачи квартир в аренду посвящен и ряд статей Налогового кодекса. В частности, данная процедура регулируется такими разделами НК РФ:

  1. Налог на имущество физлиц (глава 32).
  2. Налоги на доходы физических лиц (глава 23).
  3. ИП на упрощенке (глава 26.2) и с патентом (глава 26.5).
  4. Раздел 4, касающийся уплаты налогов.

Кроме того, в ряду случаев сдача жилья в наем регулируется федеральным законом о самозанятых. И это лишь основные статьи, которые так или иначе касаются аренды жилых помещений.

Сдал квартиру в наем: какие налоги нужно платить

Почему следует сдавать квартиру легально

Собственники жилья нередко пытаются избежать уплаты налогов, чтобы не иметь лишних расходов. При этом они попросту не понимают, в чем заключается выгода легальной сдачи квартиры в наем. Преимущества здесь есть, хоть они могут быть неочевидны на первый взгляд.

Рассмотрим вкратце, чем же так хороша легальная сдача жилья:

  1. Наличие договора делает жильцов более дисциплинированными. В таком соглашении можно прописать основные требования, которые помогут собственнику защитить свое имущество. Так, здесь можно описать ценные вещи, указать штрафы за задержку оплаты, размер компенсации за порчу предметов интерьера и т. д.
  2. Легальная сдача жилья позволяет избежать претензий управляющей компании, соседей и посторонних граждан. Нередко кто-то из них оказывается недоволен тем фактом, что в квартире проживают посторонние. В этом случае можно показать договор, который делает проживание в квартире легальным.
  3. Соглашение о найме позволяет оформить страховку недвижимости от всевозможных неприятностей. Например, в случае прорыва змеевика, весь нанесенный соседям ущерб покроет страховая компания. Без договора страховая может отказать в выплате, если узнает, что квартира сдается.
  4. Получать деньги можно по безналичному расчету. Налоговики могут заинтересоваться тем, что вам приходит на карту одна и та же сумма каждый месяц. Причем плательщиком является физлицо. Боясь такого внимания, многие владельцы квартир ежемесячно приезжают к квартирантам за наличными. Но если у вас есть договор, и вы платите налоги, то объяснить денежные поступления не составит труда.
  5. Жильцам можно будет открыто и честно говорить о том, что квартиру они снимают. Не придется выдумывать рассказы о дальних родственниках, приехавших пожить. К тому же, соседи и так все понимают, ведь эти «родственники» периодически меняются.
  6. Владелец жилья может не бояться шантажа со стороны квартирантов или соседей, которые могут грозиться заявить в налоговую при возникновении каких-либо споров.
  7. Легальная сдача жилья позволяет избежать внезапной проверки из налоговой с назначением штрафа и последующей судебной волокитой. Человека, сдающего жилье нелегально, могут не только заставить выплатить налоги за 3 последних года, но и назначить ему штраф и пеню в размере 20% от дохода за тот же период. Судебные тяжбы, связанные с оспариванием таких счетов, нередко длятся по паре лет.
  8. Владелец может сдавать по нескольку своих квартир сразу, не боясь привлечения к ответственности. Кстати, наказание может быть даже уголовным. Однако для этого нужно, чтобы ежемесячный доход неплательщика налогов превысил 577 тысяч рублей, а сумма неуплаченных долгов за три года была более 2,7 миллионов. В этом случае виновника могут отправить в тюрьму на год, назначив ему дополнительный штраф.
  9. Собственник жилья не рискует получить штраф за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Его размер составляет в пределах 500-2000 рублей. Такая санкция назначается за незаконную сдачу нескольких квартир.

Освобождение от НДФЛ при продаже жилья

Нередко собственник квартиры переживает, что при легальной ее сдаче он будет лишен налогового вычета, если захочет продать жилье. На данный момент, зарабатывающие на сдаче квартир, самозанятые и ИП могут избежать начисления НДФЛ при продаже недвижимости. Главное – дождаться истечения минимального срока владения. Он составляет:

  1. Три года для единственного жилья.
  2. Три года, если жилье не является единственным, но досталось гражданину через приватизацию, в дар или по наследству.
  3. Пять лет, если продавец имеет более одной квартиры или же по документам продающийся объект числится нежилым помещением.

Семьи с детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при одновременном совпадении следующих условий:

  1. Дети являются несовершеннолетними. Если ребенок проходит очное обучение, то для освобождения от уплаты НДФЛ ему должно быть не более 24лет. Учету подлежат также усыновленные дети.
  2. Семья приобрела новое жилье в том же году или до 30 апреля следующего года. Под приобретением считается полная оплата и регистрация права собственности (для квартир в новостройках достаточно будет полностью рассчитаться с застройщиком без учета доплаты за метры).
  3. Покупателем должен быть сам налогоплательщик или же кто-то из членов его семьи.
  4. Новое жилье должно иметь большую площадь, чем проданное. Или же его стоимость по кадастру должна быть большей. При подсчете необходимо учитывать совокупные доли, принадлежащие членам семьи.
  5. На момент продажи квартиры семье не принадлежит в совокупности более половины другого жилья, которое по площади превышает приобретаемый объект.
  6. Продаваемая квартира имеет кадастровую стоимость менее 50 миллионов рублей.

Как легально сдать квартиру в наем

Основным документом при сдаче жилья в аренду является договор. Этот документ (при условии уплаты налогов) позволяет владельцу сдавать квартиру законно, получая официальный доход. Квартиранту это тоже выгодно, так как его пребывание в жилье подтверждается документально.

Особое внимание следует уделить составлению договора. Чтобы такое соглашение работало, необходимо указать в нем следующую информацию:

  1. Предмет.
  2. Условия внесения обеспечительного платежа, его использования и возврата.
  3. Срок действия договора.
  4. Ответственность сторон.
  5. Условия оплаты аренды и погашения прочих расходов.

К договору следует дополнительно составить акт приема-передачи. В нем должна присутствовать опись имущества: вещей, мебели, техники, покрытий стен, потолка, полов (описание ремонта).

Предмет договора

Речь идет о существенном условии соглашения о найме. Здесь следует указать, какое именно жилье сдается и по какому адресу оно расположено. Чтобы дополнительно обезопасить себя, желательно указать площадь квартиры. Причем эта информация должна совпадать с данными, указанными в выписке из ЕГРН.

Несколько слов об обеспечительном платеже

Этот платеж еще называют депозитом. Он является своеобразной страховкой владельца от нарушений условий договора жильцами. Так, последние могут сломать мебель и, не желая нести за это ответственность, съехать без предупреждения. Поэтому важно описать, в каких случаях обеспечительный платеж останется у собственника, а когда его нужно будет вернуть жильцам.

Нередко собственники совершают ошибку, тратя обеспечительный платеж на свои нужды и позволяя квартирантам последний месяц жить за счет этих денег. Такой подход является небезопасным, поскольку при выявлении ущерба вам просто неоткуда будет компенсировать потери.

Условия оплаты и прочие расходы

Важно перед сдачей квартиры определить, кто и за какие расходы будет платить. Обычно жильцы платят за все ресурсы, которые начисляются по счетчикам. Речь идет о электричестве, воде, газе, интернете. В этот список может даже входить отопление, если оно является индивидуальным.  При этом все общие платежи остаются за собственником.

В договоре можно расписать также порядок погашения долга за коммуналку. Для этого указываем сумму задолженности и срок, в течение которого она будет погашена. Иногда можно договориться о погашении долга из стоимости аренды.

Принимая оплату в безналичной форме, следует указывать, что днем фактического внесения средств будет считаться их зачисление на счет владельца квартиры.

Отдельно следует оговорить, кто именно отвечает за ремонт, и что включает в себя это понятие. Такой подход позволит сохранить хорошие отношения с квартирантами на случай какого-либо ЧП. Кроме того, о ремонте в договоре следует указать, если вы сдаете квартиру в плохом состоянии, но рассчитываете на то, что арендатор будет сам менять сантехнику, клеить обои и т. д. Важно прописать в соглашении, что все изменения остаются в квартире и после того, как квартирант съедет.

Речь в данном случае идет о неотделимом ремонте. И по закону он считается доходом в натуральной форме, ведь в результате улучшения внешнего вида квартиры, ее собственник обогащается. Поэтому натуральный ремонт облагается налогом. К счастью, доказать его проведение на практике практически невозможно. Соответственно, на этот счет собственнику жилья бояться не следует.

Ответственность за нарушение договора

Действующее законодательство не предусматривает конкретных санкций за нарушение договора. Поэтому об этом пункте стороны договариваются между собой. Так, здесь можно указать размер штрафа, который необходимо заплатить в случае внезапного расторжения соглашения одним из участников.

Акт приема-передачи

Очень часто при сдаче квартиры в аренду этому документу не уделяют особого внимания. И очень даже зря. В составлении акта приема-передачи заинтересованы оба участника сделки. Для собственника это возможность сохранить свое имущество и требовать компенсации в случае его порчи. Квартирант же сможет избежать нечестных претензий со стороны владельца жилья.

В акте приема-передачи следует перечислить все вещи, которые будут оставлены в квартире, а также их состояние. Для этого можно сделать фото и использовать текстовые описания. Важно указать здесь все ценные и крупные вещи.

Проживая в квартире, жильцы несут ответственность за ее сохранность и состояние. Соответственно, участникам сделки лучше потратить час и зафиксировать основные характеристики квартиры на бумаге, чем спустя пару лет вспоминать, была ли вмятина в стене.

Следует понимать, что разногласия могут возникнуть даже с самыми лояльными и покладистыми квартирантами. Они покажут свое истинное лицо при первой же серьезной проблеме. При этом, разногласия вовсе необязательно появляются потому, что вас хотят обмануть. Чаще всего, люди попросту забывают о том, в каком состоянии была техника или мебель изначально. И собственник логично будет требовать компенсации за поврежденные предметы интерьера, а квартирант посчитает, что его обвиняют несправедливо. Чтобы такого не произошло, и нужно составлять акт приема-передачи.

Подтверждение оплаты

При оплате за наем наличными, необходимо составить расписку. Если же для этого используется банковский перевод – квартиранту будет достаточно указать назначение платежа в соответствующей графе.

Если пишете расписку, в ней должна быть такая информация:

  1. Паспортные данные и ФИО участников сделки.
  2. Сумма аренды цифрами и прописью.
  3. Факт получения денег.
  4. Дата составления документа и подпись составителя.

При оплате онлайн, данные отправителя и получателя должны соответствовать указанным в договоре. То есть, владельцу жилья не следует указывать в соглашении свои ФИО, а для оплаты давать квартиранту номер карты жены.

В назначении платежа наниматель должен указать номер договора и за что он платит. Если же этого не сделать, суд может не учесть денежные переводы в качестве оплаты за аренду жилья.

Риски устных договоренностей

Нередко стороны считают договор лишь формальностью и заключают его без особого внимания к деталям. Все договоренности, при этом, они заключают устно. И если впоследствии квартиранты не оплатят вам за месяц проживания, взыскание с них долга может стать той еще проблемой.

Например, житель Ростова-на-Дону сдал свое жилье молодой супружеской паре. Обо всех нюансах аренды стороны договорились устно. И поначалу квартиранты исправно вносили платежи. Однако спустя пару месяцев платежи от них стали поступать нерегулярно. Но как только собственник грозился им выселением, наниматели платили. Тем не менее, за два года проживания они задолжали владельцу жилья порядка 250 тысяч рублей.

Мужчина обратился в суд, желая взыскать с неплательщиков эту сумму и еще 70 тысяч неустойки. Непонятно, почему он не сделал этого раньше, но собственник так и не смог доказать суду, что сдавал квартиру. Договора стороны не заключали, а главным аргументом истца были регулярные переводы от жильцов, поступавшие ему на карту.

Суд эти доводы не убедили. Истцу пояснили, что денежные переводы не свидетельствуют о заключении договора – необходимо письменное соглашение. Тем более, что графа «Назначение платежа» была пустой. Соответственно, установить цели переводов не представлялось возможным. Иск был отклонен, и мужчина не смог получить деньги от квартирантов.

Размер налога и способы его уплаты

Любой доход, получаемый физлицом, должен быть задекларирован в установленном порядке. Таким образом человек отчитывается перед государством и пополняет казну, уплачивая 13% НДФЛ. Кроме того, если владелец жилья получает средства от жильцов за коммуналку, он должен платить налог и с этой суммы (только за те услуги, которые предоставляются не по счетчикам). Поскольку квартирант компенсирует эти расходы, то их следует считать экономической выгодой – доходом собственника.

Та же часть суммы, которая платится по счетчикам, к доходам не относится, ведь это компенсация за фактически потребленные ресурсы. Чтобы лучше разобраться в особенностях налогообложения, рассмотрим конкретный пример. Допустим, гражданин сдает в аренду свое жилье за 35 тысяч рублей в месяц. Общедомовые платежи составляют 3,5 тысяч, а коммунальные по счетчикам – 2 тысячи рублей. Квартиранты ежемесячно компенсируют собственнику жилья стоимость коммуналки. Соответственно, его налогооблагаемый доход составит 38,5 тысяч рублей ежемесячно. В год же это будет 462 тысячи рублей.

Возврат налога

На данный момент ставка налога на доходы физических лиц фиксирована и составляет 13%. Закон не делает исключений ни для кого – многодетные семьи и пенсионеры обязаны платить налог наравне со всеми. При этом у них будет несколько способов возврата этих средств посредством налоговых вычетов за последние три года:

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области:
+7 (495) 266-02-45

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
+7 (812) 603-78-25

Бесплатная горячая линия по всей России:
8 804 333-66-89

  1. Дорогостоящее лечение. Речь идет о протезировании, ЭКО и т. д. Здесь можно использовать расходы на супруга, себя, своих несовершеннолетних детей, родителей.
  2. Образование. Это может быть обучение в ВУЗе, на курсах или в автошколе. Для вычета подойдут расходы на себя, а также братьев и сестер до 24 лет, проходящих очное обучение.
  3. Покупка лекарств и оплата медуслуг. Речь идет о прохождении УЗИ, покупке медикаментов при диабете, сдаче анализов, лечении зубов и т. д. Можно использовать расходы на себя, своих родителей, несовершеннолетних детей, супруга.
  4. Индивидуальный инвестиционный счет. Можно вернуть 13% от годовых вложений на ИИС. Максимальный предел возврата – с суммы в 400 тысяч рублей. То есть, получить можно будет до 52 тысяч. Возврат будет не более уплаченного налога.
  5. Расходы на образование детей. Это может быть обучение в музыкальной школе, спортивной секции, частном учебном заведении, детском саде. Подсчет вычетов осуществляется на каждого ребенка в отдельности.
  6. Приобретение жилья. Налоговый вычет на покупку жилой недвижимости может раз в году получить каждый гражданин. Приобретаться может дом, квартира или комната. Максимальная сумма возврата – 260 тысяч рублей. Кроме того, можно получить вычет с процентов по ипотеке (максимальная сумма – 3 миллиона рублей).

Кроме налога на доход, владельцы жилья платят налог на саму квартиру, дом, комнату или же долю в такой недвижимости. Собственником является тот гражданин, который обладает правом собственности на объект, что подтверждается соответствующими документами.

Налогом на жилую недвижимость является местный налог, подробно описанный на сайте налоговой службы. Причем ФНС ежегодно присылает гражданам уведомление о том, сколько конкретно нужно платить. И ставки устанавливаются каждым муниципалитетом.

Налог на жилье также может быть уменьшен за счет вычетов и льгот. Они перечислены льготы перечислены в статье 407 НК РФ. Так, на вычеты могут рассчитывать лица предпенсионного возраста и пенсионеры, а применение льгот происходит в автоматическом режиме.

Для расчета суммы налога на жилье можно воспользоваться калькулятором на сайте ФНС. Для этого вам понадобится кадастровый номер жилья.

Рассчитать налог можно и самостоятельно. За основу возьмем данные из вышеописанного примера. Например, сдавая жилье за 35 тысяч рублей, физлицо будет платить НДФЛ в размере 13%. Также собственник берет с квартирантов плату за коммуналку не по счетчикам. Соответственно, без льгот за месяц придется отдать 5005 рублей. За год же набежит сумма в 60060 рублей – почти вдвое больше размера ежемесячного дохода.

Уплата НДФЛ на различных режимах налогообложения

К сожалению, получить возврат налога можно не всегда, и у вас попросту может не оказаться расходов для получения налоговых вычетов. А 13% от дохода – это достаточно много. Для гарантированного снижения налога, необходимо получить статус самозанятого или ИП.

Оплачивать в подобных случаях придется лишь пошлину за регистрацию. Она составляет 800 рублей. В случае регистрации в электронном виде через сайт ФНС, платить государственную пошлину не придется, но пользователю потребуется электронная цифровая подпись, оформление которой не бесплатно. Впрочем, есть способы регистрации без ЭЦП и госпошлины – для этого нужно посетить многофункциональный центр или нотариуса.

Желая заполучить нового клиента в виде ИП, некоторые банки берут все расходы на себя. Они занимаются выпуском подписи, отправляют в бумаги в ФНС, посылают курьера с документами туда, куда удобно предпринимателю.

Сдавая квартиру, ИП освобождается от использования касс. При этом избежать трат полностью не удастся. Например, содержание счета в банке потребуется от ИП дополнительных средств. Кроме того, вывод денег на личный счет физлица может быть платным, ровно как и сервис, предназначенный для подачи отчетности.

Вычетов по НДФЛ и льгот лишены ИП на спецрежимах. Это те предприниматели, которые работают на упрощенке «Доходы минус расходы», с фиксированной ставкой налога в 6% от дохода или же на патенте. И здесь все просто – вычет не полагается потому, что такие предприниматели попросту не уплачивают НДФЛ. Соответственно, если вы оплатили садик ребенку или занимались лечением зубов, то возврата средств не будет.

Особенности уплаты налогов для предпринимателей на общей системе налогообложения (ОСН)

Этот способ легальной сдачи квартиры считается наименее выгодным и наиболее сложным. В данном случае вы получаете простой процесс регистрации ИП, однако в государственную казну придется отдавать около пятой части дохода. При этом предприниматель тратит на отчетность немало сил и времени.

Учитывая все вышесказанное, мы не будем рассматривать этот режим налогообложения. Он является невыгодным и предполагает большое количество отчетности.

Уплата налога на упрощенке

УСН предполагает два варианта уплаты налогов. Так, если численность сотрудников не превышает 100 человек, а ежемесячные доходы – 164 тысячи рублей, то платить можно:

  • 6% от доходов (УСН «Доходы»);
  • 15% с суммы, получаемой в результате вычета расходов из доходов (УСН «Доходы минус расходы»).

Многие начинающие предприниматели затрудняются с выбором. Лучше всего руководствоваться такой схемой: если расходы составляют менее 60% от общей выручку, то выбираем первый вариант. Если же они превышают 60%, то лучше использовать второй.

При этом, региональным властям разрешается снижать ставку как для всех видов деятельности, так и для отдельных представителей бизнеса. Для системы «Доходы» подобное снижение может составлять до 1%, а для варианта «Доходы минус расходы» — до 5%. Чтобы узнать ставку, действующую в конкретном регионе, необходимо заглянуть на сайт налоговой службы.

Если же на предпринимателя работает от 101 до 130 человек или его доходы превышают 164 тысячи рублей в месяц, то ставка УСН «Доходы» повышается до 8%, а «Доходы минус расходы» — до 20%. В данном случае региональные власти уже не смогут понизить ставку.

Если говорить о сдаче квартир в аренду, то целесообразно будет рассматривать только налог на доходы в размере 6%. Дело в том, что получить прибыль более 164 тысяч рублей достаточно сложно даже при сдаче нескольких объектов недвижимости. Вариант с 15% и 20% отпадает потому, что собственники жилья чаще всего откладывают вырученные от аренды деньги на будущее или тратят на повседневные нужды.

Такие траты расходами не считаются. Налоговая причислит к расходам лишь средства, потраченные на ведение предпринимательской деятельности. А депозиты в банке, покупка продуктов или оплата счета в кофейне к ним не относятся.

Ниже мы посчитаем, какие налоги придется заплатить предпринимателю, сдающему квартиру на упрощенке.

Уплата обязательного взноса

Это ежегодный платеж для предпринимателей. Эти деньги идут на медицинское и пенсионное страхование. Причем платить нужно вне зависимости от того, была ли у вас выручка в течение года. Сумма, кстати, немаленькая – в 2022 году она составляет чуть более 43 тысяч рублей.

Взнос фиксирован и платится в текущем году. Эту сумму разрешено дробить, оплачивая равными частями. Можно внести обязательный взнос одним платежом в конце декабря.

Дополнительные взносы на пенсионное страхование

Их платят в том случае, если с начала года доход предпринимателя превысил 300 тысяч рублей. Заплатить придется 1% от суммы дохода, превысившей лимит в 300 тысяч. Деньги вносятся в следующем году.

Налог на имущество

Если индивидуальный предприниматель работает на УСН, то его освобождают от уплаты налога на то имущество, которое он использует в бизнесе. Чтобы получить такое освобождение, необходимо подать соответствующее заявление.

Исключение из правил – имущество, относящееся к категории нежилой недвижимости, включенной в региональный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости. В этом случае платить придется.

Сколько платить в итоге

Следует понимать, что если ИП сдает квартиру, то он автоматически копит небольшую пенсию. Состоит она из фиксированного платежа и 1% от той суммы, которая превышает 300 тысяч рублей. Для ИП и наемных работников подсчет пенсии осуществляется по одной схеме.

Например, мужчина 15 лет сдавал квартиру за 35 тысяч рублей в месяц. В итоге он получит порядка 9 тысяч рублей пенсии. Естественно, это возможно в случае, если за эти 15 лет ничего не изменилось.

Уменьшить налог можно на сумму отчислений. Иногда возможно уменьшение даже на 100% (если ИП не имеет сотрудников и платит за себя). Например, если сдавать квартиру за 35 тысяч рублей, то сумма налога получается меньше, чем годовой фиксированный взнос. Поэтому налог за вычетом взносов получается равным нулю.

Рассмотрим, как это считается. Если ИП работает на упрощенке, то он платит в государственную казну 6% от своих доходов в год. Соответственно, размер налога составит 462000 х 6%. Получаем 27720. Налог с вычетом взносов будет равен нулю (27720 – 43211 = 0).

Дополнительное отчисление в ПФР составит: (462000 – 300000) х 1% = 1620 рублей. Соответственно, в год ИП заплатит 43211 + 1620 = 44831 рубль.

Сколько нужно платить на ПСН

Патентная система налогообложения также подходит для сдачи квартиры в наем. Данный налоговый режим предполагает выплату предпринимателя фиксированной суммы налогов в течение года и освобождение от других налогов.

Патент предполагает выплату тех же 6%, но в данном случае вы платите от предполагаемого дохода, зависящего от ряда факторов, таки как площадь жилья, место его расположения и т. д. Соответственно, итоговая сумма налога будет зависеть не от фактического дохода, а от усредненных показателей. То есть, прибыль определяется гипотетически, в прямой зависимости от региональных нормативных актов. Нередко ставка понижается местными властями.

Сам предприниматель не должен ничего считать – все расчеты осуществляются налоговой. Вам лишь нужно посмотреть данные по своему региону на сайте ФНС (раздел про особенности регионального законодательства.

Сколько налогов заплатит ИП на патенте

В данном случае предпринимателю также придется уплатить обязательный взнос в размере 43211 рублей. Кроме того, дополнительный взнос на пенсионное страхование придется заплатить, если доход ИП с начала года превысит 300 тысяч рублей. И это будет известно заранее, поскольку налоги рассчитываются не по фактическому, а по ориентировочному доходу.

Дополнительный взнос – это все тот же 1% от суммы, превышающей 300 тысяч рублей в год. Как и в случае с упрощенкой, эти отчисления можно вычесть из налога. Чтобы уменьшить налог на взносы, необходимо подать соответствующее уведомление в ФНС.

Работая на патенте, ИП освобождается от уплаты налога на имущество как физлицо. Для этого также придется подать заявление.

Чтобы подсчитать окончательную сумму налога, необходимо определить стоимость патента на сайте ФНС. Для этого переходим в раздел расчета стоимости патента. Возьмем для примера ту же квартиру, о которой шла речь шла выше. Для нее патент в 2022 году будет стоить 36 тысяч рублей.

Теперь считаем. Дополнительное отчисление в пенсионный фонд сверх суммы в 300 тысяч рублей составит: (36000 / 6% х 100 – 300000) х 1% = 3 тысячи рублей. Годовой налог с вычетом взносов будет равен нулю, так как стоимость патента оказывается меньше суммы фиксированного взноса.

Соответственно, за год ИП на ПНС заплатит 46211 рублей (43211 + 3000).

Сколько заплатит самозанятый

Существует специальный налоговый режим – самозанятость. По закону его еще называют налогом на профессиональный доход. Появился НПД в 2019 году и будет действовать вплоть до 2028 года. Впоследствии возможно продление.

Самозанятый может как иметь статус ИП, так и вести свою деятельность без него. НПД позволяет свободно сдавать в аренду жилые помещения. А вот для сдачи нежилых объектов этот режим не подходит.

Если самозанятый сдает свою квартиру физлицу, то платить он будет всего 4% от дохода. Если же жилье сдается ИП или юрлицу, то налог увеличивается до 6%. Максимальный годовой доход по такому режиму не должен превышать 2,4 миллиона рублей. Если же самозанятый начинает зарабатывать больше, он утрачивает свой статус автоматически, возвращаясь на тот режим налогообложения, который был у него ранее. Например, для ИП это может быть упрощенка или общая система налогообложения. Если же физлицо не являлось индивидуальным предпринимателем, ему придется платить НДФЛ.

Следует понимать, что самозанятые не имеют пенсионных отчислений. Сам же НПД не сочетается с другими налоговыми режимами. При этом, если вы сдаете квартиру в статусе ИП, то сможете без проблем перейти на самозанятость. В данном случае от индивидуального предпринимателя останется лишь статус и счет в банке, оформленный на ИП.

Как оформить самозанятость

Чтобы получить статус самозанятого, необходимо скачать приложение «Мой налог» и зарегистрироваться в нем. Также можно пройти регистрацию в веб-версии сайта.

Далее в налоговую нужно отправить уведомление об отказе от патента, УСН или ЕСХН. Сделать это нужно в течение месяца. Если же вы работали на ОСН, то достаточно лишь регистрации – больше ничего делать не придется.

При переходе с патента следует помнить о некоторых особенностях. Так, если отказаться от него до истечения срока действия, то будет пересчитано ранее оплаченное и неиспользованное время. Оставшуюся сумму налоговая будет хранить на счете налогоплательщика.

Самозанятые платят налог на имущество, ровно как и обычные физлица. При этом государство выделяет каждому самозанятому 10 тысяч рублей, которые затем равномерно вычитаются из суммы налога, который налоговая присылает ежемесячно. Если рассматривать это в процентном соотношении, то для налога 4% будет списан 1%, а списание для 6% составит 2%.

Таким образом, если вы будете сдавать квартиру за 35 тысяч рублей с общими коммунальными платежами на сумму 3500 рублей, то самозанятый владелец будет ежегодно платить 20,5 тысяч рублей.

Теперь рассмотрим, как рассчитать налог. Для квартиры налог составляет 4%, а с бонусом от государства – 3%. Таким образом, при годовом доходе в 462 тысячи рублей, самозанятый будет платить 13860 рублей.

Как говорилось выше, бонус от государства составляет 10 тысяч рублей. Рассчитаем, насколько его хватит: 10000 / (462000 / 12 х 1%) = 25 месяцев. Когда же этот бонус закончится, то налог будет составлять уже 4% от заработка самозанятого. Он составит 18480 рублей (462000 х 4%).

Таким образом, в год с бонусом самозанятый заплатит 15903 рубля. Когда же бонус от государства закончится, то платить придется 20523 рубля.

Что следует выбрать

Если вас не интересует получение государственной пенсии, то наиболее простым и дешевым способом будет стать самозанятым. В этом случае даже можно самостоятельно платить пенсионные взносы. На данный момент, в год необходимо заплатить порядка 35 тысяч рублей, и вы будете получать пенсию по достижении пенсионного возраста.

Выгода патента

Патент однозначно становится выгодным тогда, когда вы можете сдать квартиру дороже среднестатистических значений, используемых при расчете патента. Для примера возьмем жилье в Западном административном округе Москвы. Здесь за сдачу квартиры, площадью около 50 м2, можно получать до 600 тысяч рублей в год. Патент в 2022 году будет стоить 36 тысяч.

Если же учитывать те цифры, которые были приведены выше, то самым выгодным вариантом сдачи жилья является НПД. В данном случае вам придется заплатить всего 20,5 тысяч рублей в год.

Особенности уплаты налога

Если вы подаете декларацию 3-НДФЛ, то ее следует предоставлять в отделение ФНС по месту учета налогоплательщика. Также можно подать документ в электронном виде через личный кабинет.

Существует несколько способов подачи декларации. Традиционный вариант – заполнить ее вручную. Для этого следует скачать бланк, затем заполнить его и отправить в налоговую службу. Отправка осуществляется почтой или же через многофункциональный центр.

На данный момент наиболее простым способом является заполнение электронной декларации в личном кабинете налогоплательщика. Чтобы это сделать, необходимо придерживаться такого алгоритма:

  1. Заходим в личный кабинет.
  2. Переходим в раздел «Жизненные ситуации».
  3. Выбираем пункт «Подать декларацию 3-НДФЛ».
  4. Кликаем на «Заполнить онлайн».
  5. Далее сервис предлагает пользователю создать электронную подпись. Чтобы ее получить, вам не потребуется посещать аккредитованный центр, поскольку все можно сделать в электронном виде.
  6. Снова переходим на страницу «Жизненные ситуации», переходя таким образом к заполнению декларации. Указываем здесь вычеты, проверяем все указанные данные и отправляем документ.

Альтернативным вариантом является загрузка специальной программы, работающей на Windows. После установки программы, необходимо ответить на предложенные вопросы, отправив результат в налоговую, использовав портал госуслуг.

Также можно отнести документы в ИФНС лично. Этот вариант является более быстрым и удобным. Чтобы подать бумаги через портал госуслуг, заявителю потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись.

Для подачи декларации в электронном виде можно использовать форму на портале госуслуг. Однако для этого потребуется квалифицированная электронная подпись, получение которой возможно лишь в аккредитованном центре. Следует понимать, что некоторые банки уже сами по себе являются аккредитованными центрами, а потому их клиентам не придется никуда идти.
Действующее законодательство не требует от заявителя прикладывать к декларации какие-либо документы. Однако заявителю все же лучше приложить к ним копии документов о доходе.