Незаконная перепланировка: размер штрафа, могут ли выселить

Пока те люди, у которых еще нет квартиры, мечтают о ее приобретении, счастливые собственники жилья занимаются ремонтом. В особенности это касается тех граждан, которым в наследство досталась квартира с «бабушкиным ремонтом». И редко дело заканчивается простой переклейкой обоев.

Людям хочется быть в тренде – например, снести стену между кухней и соседней комнатой. И тогда из унылой «двушки» получится новомодная «студия + спальня».

Но не всегда такие перепланировки должным образом согласованы и законны. Иногда люди просто сносят стену или же прорубают в ней дополнительный дверной проем, не задумываясь о последствиях. Да и кто, по сути, узнает о такое перепланировке?

Но в действительности дела обстоят куда серьезнее, чем кажется неискушенному человеку. И некоторые из тех собственников, которые выполнили незаконную перепланировку, уже лишились жилья. Такие решения принимает суд, после чего квартиру продают с торгов.

Ниже мы поговорим о том, чем может быть плоха перепланировка и как проверить, что в процессе ремонта все было сделано правильно. Также в статье будет рассмотрено, как избежать проблем, если вы уже сделали незаконную перепланировку.

Общие положения

Если вы делаете простой ремонт, то вам не придется ничего и ни с кем согласовывать. То есть, переклейка обоев, покраска стен, укладка напольного покрытия или создание многоярусных потолочных конструкций можно выполнять в любое время. А все потому, что подобные перемены никак не обозначаются в техпаспорте помещения.

Если же речь идет о серьезных изменениях, то здесь обязательно нужно составить проект и согласовать все вмешательства в конструкцию здания. Кроме того, последствия такого ремонта непременно отразятся в техпаспорте помещения.

Таким образом, гражданин должен будет обратиться в проектное бюро, заказав проект перепланировки. Далее он согласовывает его в органах местного самоуправления и переделывает технический паспорт. Лишь после этого можно будет приступать к ремонту.

Под перепланировкой следует понимать изменение конфигурации помещения. То есть, когда нужно прорубить новый дверной проем или же передвинуть стену. Но есть еще одно понятие – переустройство. Речь идет о манипуляциях с инженерными сетями, электрическим, санитарно-техническим и прочими видами оборудования. Например, если газовая труба, унитаз или раковина переносятся в другое место, то это переустройство. И такие манипуляции выполнять без проекта.

Необходимость согласования

Любые серьезные конструктивные изменения подлежат согласованию. Для этого учитываются характеристики помещения, разрабатывается проект. Следует понимать, что подобные требования продиктованы понятиями безопасности. Стены являются каркасом здания, и если одну из них снести, целостность дома может нарушиться. Именно поэтому демонтировать можно далеко не каждую перегородку. То же самое касается перемещения стен и прорубания лишних дверных проемов.

Аналогичная ситуация обстоит и с коммуникациями. Если собственник повредит что-то в своей квартире, это может отразиться на всем доме. Именно поэтому разработка проекта поручается специалистам-проектировщикам. Они смогут разработать документацию, которая будет соответствовать требованиям пожарной безопасности, а также экологическим, санитарно-гигиеническим и прочим законодательным нормам.

Учитывая все существующие нормы и правила, проектировщики разрабатывают проект перепланировки. Допустим, владелец квартиры желает объединить кухню с комнатой. Тогда проектировщик уточнит, какая стена расположена между помещениями, и газифицирована ли кухня. Объединение возможно при одновременном совпадении двух условий:

• стена не является несущей;
• варочная панель не газовая.

Если же хотя бы один из двух пунктов не соблюден, объединение считается невозможным.

А если ничего не согласовывать

Самовольная перепланировка может доставить собственнику немало проблем. Если неузаконенные изменения будут выявлены контролирующими органами, виновника оштрафуют. Размер взыскания будет зависеть от статуса виновного:

• физлица платят штраф в пределах 2-2,5 тысяч рублей;
• размер взыскания для юрлиц – 40-50 тысяч рублей;
• должностные лица платят 4-5 тысяч.

Следует понимать, что уплата штрафа не отменяет необходимость согласовать перепланировку. И если окажется, что процедура была выполнена с нарушениями, собственника жилья обяжут вернуть все, как было. Если же он откажется это делать, его могут выселить.

Что такое незаконная перепланировка

Речь идет о таких изменениях, которые невозможно согласовать. То есть, они запрещены действующими строительными, экологическими нормами, соображениями техники безопасности и т. д.

Так, запрещено осуществлять демонтаж вентиляционного короба или сносить несущие стены. Если управляющая компания или БТИ узнали, что жильцы объединили кухню с гостиной, демонтировав несущую конструкцию, то помимо привлечения к административной ответственности, виновник обязан будет вернуть все в изначальный вид. То есть, построить снесенную стену, причем новая конструкция должна соответствовать прежней по прочностным характеристикам. Важно, чтобы это была не просто перегородка, а функциональный элемент. И нередко такое восстановление стоит больше, чем весь сделанный ремонт.

Но владельцам жилья все же приходится восстановить исходную планировку. И это неудивительно, ведь в случае отказа, человек нарушает закон. И здесь все может закончиться весьма печально – гражданина заставят принудительно продать жилье с торгов.

Рассмотрим несколько примеров. Семейная пара купила квартиру и решила сделать в ней капитальный ремонт. Помещение находилось в старом доме, и там была небольшая кладовка, которую молодожены захотели присоединить к кухне. Никто не подумал о том, что стена между кухней и кладовой могла быть несущей.

Когда перегородку снесли, у соседей снизу по стене пошла трещина. Те обратились в управляющую компанию. Приехала комиссия, которая начала разбираться, почему так произошло. В итоге УК узнала о незаконной перепланировке и потребовала от собственников восстановления снесенных конструкций.

Владельцы квартиры проигнорировали это предписание, решив, что о них попросту забудут, ведь они уже оплатили ремонт соседям снизу. Тем не менее, на этом дело не закончилось – УК подала на жильцов в суд. И судебное предписание им пришлось выполнить.

В другом примере владелец использовал свою квартиру не по назначению, нарушал права и интересы других жильцов, обращался с жильем бесхозяйственно. После нескольких предупреждений квартира была изъята и продана с публичных торгов. Приведением жилья в изначальное состояние занимался уже новый собственник.

В третьем примере мужчина мечтал сделать в своей квартире сауну. Но, когда он воплотил свои планы, то не смог согласовать изменения.

Мужчина решил оставить все как есть, но через время соседи стали жаловаться на повышенную влажность. К тому же, нарушилась отопительная система, а смежная стена стала сильно нагреваться.

Жильцы пожаловались в городскую прокуратуру. Была проведена проверка, выявившая неузаконенную перепланировку. Поскольку изменения нельзя было узаконить, собственнику квартиры предложили вернуть все в изначальное положение. Но все предписания мужчина проигнорировал. Тогда суд постановил продать жилье с торгов. Как и в предыдущем случае, жилье приводил в нормальный вид новый собственник.

В настоящее время судебная практика по таким делам весьма обширна. И вердикт один: если вы сделали незаконную перепланировку, вам придется вернуть все, как было.

Зачем что-то согласовывать, если никто ничего не узнает

Некоторые хозяева хотят сделать квартиру более уютной, но не желают тратить время и силы на согласование. Иногда жильцы и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.

Но не следует надеяться на то, что БТИ попросту не узнает о неузаконенной перепланировке. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к хозяину квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант – приедут в квартиру проверять счетчики и станет очевидна несогласованность перепланировки. Проблемы могут возникнуть, если хозяин квартиры затапливает соседей снизу. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая компания может отказать в выплате.

К тому же, если однажды собственники захотят продать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут быть неприятности. Покупатели с ипотекой должны будут получить одобрение банка. Для этого необходимо нанять оценщика. Он укажет на незаконность перепланировки. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем – эксперт передаст данные в контролирующий орган. Иногда это один из принципов работы оценочной компании. И тогда отвертеться не удастся – собственнику нужно будет вернуть квартире первоначальный вид. По этой же причине владелец жилья с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.

Проверяем законность перепланировки

Если собственник квартиры только планирует ремонт или сделал его самовольно, но собирается его узаконить, ему необходимо предварительно сверить все переделки с нормами действующего законодательства.

Вот законодательные акты и нормы, связанные с перепланировкой, которые ему необходимо изучить:

1. Постановление Правительства РФ № 47. В нем указаны положения о признании помещения жильем или же непригодным для проживания, подлежащим реконструкции или сносу.
2. Глава 4 Жилищного кодекса РФ о ремонте и реконструкции помещений в многоквартирном доме.
3. Строительные нормы и правила 31-01-2003 на многоквартирные жилые дома.
4. СНиП 54.13330.2016 о многоквартирных жилых домах.

Правила и нормы устанавливают требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но, если после ремонта какое-либо из этих правил будет нарушено, регулирующие органы не согласятся узаконить подобные изменения.

На региональном уровне могут быть свои законы, постановления регионального правительства или жилищных комиссий, запрещающие отдельные виды переустройства или перепланировки в квартире. Например, в столице есть соответствующее постановление местного правительства, устанавливаются дополнительные ограничительные меры.

При согласовании перепланировки, органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект федеральному законодательству и законам, действующим в конкретном регионе. Например, в столице нельзя объединить комнату с лоджией ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы – в большинстве случаев все же можно. При этом, присоединение балконов под запретом на всей территории РФ.

Чтобы быть уверенным в законности своих действий, следует поискать раздел жилья на сайте региона или муниципалитета. Если есть только ссылка на ЖК, то сравнивать свой ремонт можно только с ним и СНиПом. А если есть дополнительный ограничительный региональный закон, то ссылка на него обязательно будет на сайте администрации.

Ниже мы поговорим о видах перепланировки, которые однозначно находятся под запретом.

Расширение квартиры за счет общедомового имущества

Допустим, хозяин квартиры решил пристроить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые шахты и другие помещения являются общей собственностью всех жильцов дома, то есть каждый собственник имеет долю в общем имуществе. Но выделить эту долю на законных основаниях невозможно.

Для распоряжения этой долей нужно согласие остальных жильцов всего дома: поскольку в результате перепланировки их доля в общем имуществе будет уменьшаться, они должны добровольно согласиться на это. Для этого вам нужно будет договориться о встрече со всеми собственниками, записать ее и получить одобрение на перепланировку.

Но даже если кажется, что недвижимостью пользуетесь только вы, и перепланировка никому не помешает, ее все равно нужно согласовывать. Хорошими примерами являются мусоропроводы и вентиляционные каналы. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, ведущие прямо на кухню. Чтобы их снять, необходимо получить разрешение у владельцев других квартир, с которыми у вас общие коммуникации. Вы не можете просто демонтировать мусоропровод.

Также запрещается демонтировать вентиляционный канал. Хотя он находится в внутри жилья, им пользуются жители квартир выше и ниже. При повреждении вентканала, тяга исчезнет во всех квартирах ниже стояка. Без согласования с соседями вентиляцию могут убрать только собственники квартир на первом этаже.

Снос или перенос несущих конструкций

Допустим, хозяин решил объединить два жилых помещения расширить кухню за счет соседней комнаты или пристроить к комнате коридор. Для этого нужно снести стену. Перед этим нужно выяснить, какая это стена: несущая или нет.

Вся конструкция здания опирается на несущие стены. Если такую ​​стену снести, может рухнуть подъезд или даже весь дом. А обычные перегородки просто делят пространство квартиры на комнаты, поэтому их можно демонтировать. Но здесь все равно потребуется согласование.

Узнать, где какая стена находится, можно на поэтажном плане здания, который находится в БТИ. Несущие стены в плане обозначают жирными линиями, а перегородки – тонкими.

В старых кирпичных домах, где несущими являются только наружные стены и перегородки между квартирами, и внутри квартиры допускается любая перепланировка. В монолитных – несущие только колонны и секции стен, которые могут быть размещены где угодно. Если же говорить о панельных домах, то здесь почти все стены образуют каркасный фундамент. Категорически запрещается их демонтировать, так как на них держатся плиты перекрытия.

В некоторых случаях можно врезать дверь в несущую стену, если это разрешено проектным бюро, разработавшим проект здания.

Санузел или кухню расположили над жилыми комнатами

Размеры и расположение кухонь и санузлов не всех устраивают, поэтому иногда хозяева расширяют санузел или перемещают кухню, чтобы создать просторную кухню-гостиную. А вот если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу окажутся в опасности. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.

Поэтому нельзя переносить санузел или кухню в комнаты над жилыми комнатами соседей снизу. И точно так же нельзя перемещать свою гостиную под ванную или кухню соседей сверху.

Перенести или расширить кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, вы можете перенести кухню в кладовку, гардеробную, прихожую или даже прихожую. Некоторые заодно пристраивают получившуюся кухню к гостиной. Также к санузлу можно пристроить часть подсобных помещений или коридор.

Подобные перепланировки законны, но их необходимо согласовывать в любом случае. Причем даже смещение сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров подлежит согласованию, так как такие указания есть на плане квартиры в техпаспорте. Отклонения между  проектом и фактической конструкцией жилья требуют утверждения.

Однако есть исключения – квартиры на первом этаже и те, среди которых есть нежилые помещения – офисы, магазины, рестораны и т.п., а также двухуровневые квартиры с санузлом на втором уровне. Под ними просто нет жилых помещений соседей, так что можно везде закладывать «мокрые зоны».

Создание комнат без окон

Если владельцу квартиры необходимо увеличить количество комнат, он может, например, разделить одну из комнат на две части или перенести кухню в прихожую, а на ее месте оборудовать кабинет. Но в этом случае вы получите темную комнату или кухню, в которой нет естественного света. Эта перепланировка незаконна, и узаконить ее не удастся.

В жилых комнатах и ​​на кухне обязательно должно быть окно. Без естественного света можно обойтись только в ванных комнатах, кладовых, прихожих и других технических помещениях, а также в кухонной нише, которая примыкает к гостиной.

Чтобы согласовать такую ​​перепланировку, в получившейся темной комнате должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. И площадь этого окна должна быть минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.

Перенос санузлов и дверей

За рубежом популярны хозяйские ванные комнаты, примыкающие к спальне. Владельцам отечественных квартир тоже иногда хочется перенести вход в санузел прямо в спальню. Вроде практичное решение. Но по закону запрещается располагать вход в санузел в гостиной или на кухне. Ведь попасть в туалет из прихожей можно будет только пройдя жилые комнаты.

Единственным исключением является квартира, в которой есть два и более санузла. Если одна из них выходит в прихожую, остальные можно превратить в хозяйскую ванную, то есть вход в спальню можно перенести. Таким образом, вы можете принять ванну и переодеться, не выходя из приватной зоны.

Объединение газифицированной кухни с жилым помещением

В старых квартирах кухни редко бывают больше 8-10 м². Если владелец такой квартиры захочет расширить пространство, ему придется совместить кухню с гостиной. Сложности возникают тогда, когда на кухню проведен газ.

При сгорании газа выделяются вещества, способные нанести вред жильцам. Поэтому кухня с установленной газовой плитой должна быть плотно закрыта – дверью или раздвижной перегородкой.

Иногда это правило опускается. Например, в многокомнатной квартире в спальнях можно установить герметичные двери, а кухню объединить с гостиной. Тогда формально гостиная станет нежилой комнатой, но только по документам.

Еще один способ обойти запрет — заменить газовые приборы на электрические. Кухню с электроплитой или котлом можно пристроить к комнате и легко перенести в другое нежилое помещение. Проблема в том, что отказ от газа тоже придется согласовывать, а это гораздо сложнее, чем установка кухонной двери.

Балкон или лоджию присоединили к квартире

Раньше часто проводились такие перепланировки: балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры, поэтому, установив их, можно увеличить площадь. Например, на бывшем балконе можно устроить кабинет, оборудовать столовую или установить вместительные шкафы-купе. Иногда туда даже ставили стиральную машину.

Но сначала нужно разобраться, чем балкон отличается от лоджии. Балкон – это огороженная территория, выступающая за фасад здания, а лоджия – закрытое и огороженное с трех сторон пространство. То есть балкон выступает из фасада здания, а лоджия в него встраивается.

Балкон не имеет опоры, так как при строительстве плита зажата фасадной стеной. А у лоджии есть опора — плита опирается на три стены с фундаментом под ней. Таким образом, балкон выдерживает нагрузку 200 кг/м², а лоджия — 400 кг/м². Именно поэтому лоджия — это комната, а балкон, даже если он застеклен и утеплен, — комнатой не является.

Иногда в доме запрещено демонтировать подоконник, ведь он как бы замыкает балконную плиту. Если снести часть стены под окном балкона, то плита может просто разрушиться. А вот балконное окно и дверь почти всегда можно было снять вместе с рамой. Сейчас это продолжают делать в регионах, рискуя обрушить ряд балконов, расположенных снизу. В столице же подобные манипуляции находятся под абсолютным запретом.

Установка батарей отопления на балконе или лоджии

Если к квартире уже пристроен балкон или лоджия, например, это было сделано до запрета на данную перепланировку, то возникает вопрос, как отапливать это пространство. Если внешняя придомовая комната маленькая, тепла, поступающего на лоджию из комнаты, может быть достаточно. Но если на балконе или лоджии прохладно, придется заниматься отоплением.

Может случиться так, что владельцы квартиры перенесут радиатор отопления на балкон, который раньше находился под окном. Еще лучше — установить на балконе дополнительную батарею. А чтобы было еще теплее, к системе центрального отопления можно подключить водяной теплый пол. Но все это запрещено законом.

В столице категорически запрещено переносить радиаторы отопления на балкон или лоджию. В целом по России явных запретов на это нигде нет. Но поскольку переустройство и перепланировку можно производить только внутри многоквартирного дома (в жилых помещениях), а балконы и лоджии в состав жилого дома не входят, то этот запрет фактически распространяется на всю Россию.

Батарея вне здания может навредить всем соседям. Потребуется отапливать большую площадь, причем часть отапливаемых помещений будет располагаться вне теплового контура дома – за наружной фасадной стеной здания. В результате ухудшится отопление всего дома, в квартирах соседей станет прохладнее. Или в сильные морозы вода из труб на балконе еще может замерзнуть. Труба лопнет, и все соседи снизу будут затоплены.

Точно так же пострадают соседи, если вы подключите водяную систему теплого пола к системе центрального отопления. Давление воды в трубах упадет, и в каждой квартире будет меньше теплоносителя, который нагревает радиаторы. Кроме того, вырастет стоимость домашнего теплосчетчика, поэтому всем соседям, возможно, придется платить за отопление немного больше, чем обычно.

Поэтому обогревать балкон и устанавливать теплые полы можно только с применением электроприборов. В данном случае вы не нарушите закон.

Создание повышенной нагрузки на перекрытия

Этажи в здании отделяются друг от друга перекрытиями. Они служат потолком для подвала и полом для верхнего этажа. В качестве перекрытий используются железобетонные плиты или деревянные доски. Последние можно найти только в частных или очень старых многоквартирных домах.

Узнать, какой вид напольного покрытия в конкретном доме, можно из кадастровой справки или БТИ. Но это в теории. Однако на практике данные о старых домах после реконструкции не всегда передаются в БТИ, и информация там может быть устаревшей. Именно поэтому перед проведением ремонта следует не только заглянуть в техпаспорт, но и вскрыть напольное покрытие. Или хотя бы связаться с соседями, которые уже это сделали или присутствовали при переделке.

Тип перекрытия оказывает непосредственное влияние на выбор напольного покрытия и ремонтных материалов. Например, в столице, когда планируется изменение конструкции пола в домах с деревянным перекрытием, требуется согласование перепланировки.

Цементные стяжки и наливные полы достаточно тяжелые, поэтому могут создавать дополнительную нагрузку на перекрытия, даже если они бетонные. Так же нельзя возводить стены и перегородки из тяжелых материалов.

В столице запрещено использовать тяжелые стяжки и напольные покрытия, а также возводить тяжелые перегородки, если их вес превышает максимально допустимый для объекта строительства. Есть ограничения и за пределами Москвы, но прямо они не прописаны. Нужно смотреть информацию в местных СНиПах.

Создание студии из однокомнатной квартиры

По закону квартира должна состоять из комнат и подсобных помещений – кухни, санузла и т.д. Но если совместить кухню с комнатой, то эта комната автоматически становится нежилой. Если комнат несколько, нежилая кухня-гостиная – не проблема. А вот в однокомнатной квартире не останется ни одной гостиной после ее объединения с кухней. Это значит, что квартира формально нежилая.

Это правило легко обойти. Например, иногда остаются небольшие фрагменты стены, разделяющей комнату и кухню. При этом, по документам, это две комнаты с очень широкой дверью.

Другой вариант — разделить пространства разными отделочными материалами, например, на кухне положить плитку, а в старой части комнаты — ламинат. Для согласования перепланировки эти детали действительно важны. Причем все будет зависеть от того, как такое зонирование рассмотрит БТИ. Если ее сотрудники решат, что помещение все-таки другое, они согласятся на перепланировку.

Но не путайте совмещение кухни и комнаты в однушке со студиями застройщика. Дело в том, что в Жилищном кодексе отсутствует такое понятие, как «студия». Именно поэтому застройщики называют такие квартиры однокомнатными, выделяя зону кухни. По факту же квартира-студия является жильем с перепланировкой, согласованной застройщиком еще на этапе проектирования. Поэтому никаких юридических проблем в данном случае не возникает.

Подводя итоги

Перед тем, как что-либо менять в своей квартире, вам следует посетить сайт городской или районной администрации. Здесь вы сможете узнать, какие бумаги потребуются для согласования перепланировки. Важно убедиться в том, что ваши действия не будут нарушать постановление местного правительства о перепланировке и переустройстве.

Ни в коем случае нельзя сносить несущие стены. Такие действия ставят под угрозу целостность всего дома. И особенно они опасны на первых этажах – весь подъезд может сложиться от сноса одной стены. Также возможно возникновение перекосов и трещин в других несущих конструкциях. Но даже если дом не рухнет, вам придется восстановить изначальную планировку – если не сделать это добровольно, то соответствующее решение примет суд.

Игнорировать судебные предписания не следует. Это может закончиться для собственника плачевно – его заставят продать квартиру, и тогда восстановительными работами будет заниматься уже новоявленный собственник.

Если вы хотите возвести дополнительную перегородку – используйте легкие материалы. Например, гипсокартон. Учтите, что конструкция дома просчитана с учетом использования определенных стройматериалов. Поэтому, тяжелая стяжка или перегородка могут создать дополнительную нагрузку, ввиду чего возникнет риск обрушения.

Комнаты без окон запрещены строительными нормативами. Поэтому, если вы хотите разделить помещение на две части, вам следует задуматься о прорубании нового окна.

Делать из однокомнатной квартиры студию нужно с осторожностью. Здесь нужно применить зонирование – хотя бы отделкой отделить зону приготовления пищи от жилой зоны. Если же кухня газифицирована, то ее придется изолировать. Для этого можно использовать плотно закрывающиеся двери.

Расширение или перенос кухни и санузла возможен только в нежилых зонах квартиры. Можно сделать это в гардеробной, коридоре, кладовой или прихожей. А вот над жилыми помещениями располагать «мокрые зоны» запрещено.

Ни в коем случае нельзя демонтировать вентиляционный короб. Его снос будет чреват проблемами для соседей сверху и снизу.

Если хотите расширить квартиру за счет общедомового имущества, вам придется заручиться поддержкой всех жильцов. Причем, не подъезда, а дома. Они должны дать письменное согласие на такую перепланировку. Учтите, что к общедомовому имуществу относятся не только тамбуры и коридоры, но также внешняя стена здания и расположенный в квартире мусоропровод.