Мошенничество в сфере недвижимости – как себя обезопасить?

Мошенничество в сфере недвижимости — это всегда существенный материальный ущерб и длительные судебные тяжбы. Действующее законодательство, предусматривает достаточно жесткие меры наказания для лиц, совершивших подобное преступление. Максимальное наказание составляет штраф не более 1 миллиона рублей или 10 лет колонии.

По статистике за два года 6 % общего числа сделок с недвижимостью признаны незаконными и были аннулированы. Среди мошенников в сфере недвижимости могут выступать: продавцы, покупатели и агентства недвижимости в лице своих риэлторов.

Мошеннические схемы с документами

Мошенничество при продаже недвижимости может быть связано со следующими махинациями документов:

Дубликаты Фальсифицированная документация Действующие свидетельства
При правильном оформлении имеют юридическую силу, идентичную настоящим документам. Злоумышленники, делая несколько дубликатов, одного документа, заключают по каждому их них сделку по продаже недвижимости Полностью незаконного происхождения документы, по факту не имеют никакой юридической силы.  Их получают, вступив в сговор с нотариусом и человеком, выдающим подобную документацию. По фальсифицированным документам злоумышленники заключают несколько договоров купли-продажи недвижимости По одному действующему документы происходит оформление двух или трех сделок

Доля детей в недвижимости

Действующая программа финансовой поддержки семей действует на протяжении нескольких лет. Воспользовавшись ею, многие семьи смогли существенно улучшить свои жилищные условия, благодаря оплате части стоимости квартиры материнским капиталом.

Отличительной особенностью действующей программы является обязательное выделение доли в приобретаемой недвижимости всем членам семьи, в том числе детям. Совершая покупку жилища в доме, который еще строится, право собственности наступает через длительный промежуток времени. В этом случае родители оформляют обязательство о распространении долей, которое заверяется нотариально.

Подобный документ оформляется в тех моментах, если невозможно незамедлительно распределить доли в квартире сразу. Процесс оформления квартиры в собственность посредством материнского капитала это сложное и трудоемкое мероприятие. Это одна из причин необходимости оформить пакет документов через органы опеки.Мошенничество в сфере недвижимости – как себя обезопасить? Продажа жилища без выделенных детских долей, может быть оспорена прокурором или социальными службами, защищающими интересы несовершеннолетних. Договор купил продажи признается не действительным, вследствие чего квартира возвращается прежним владельцам.

Мошенничество при покупке квартиры

Мошеннические действия при покупке квартиры в подавляющем большинстве случаев совершают продавцы недвижимости. Но покупатели квартир тоже применяют различные махинации при совершении сделок.

Получение задатка

Задаток подразумевает внесение платежа, который доказывает реальность намерений на данный объект. В случае отказа одной из сторон от сделки сумма залога не возвращается, а некоторые случаи предусматривают его возврат в двойном размере. Покупателями осуществляются следующие мошеннические схемы с внесением задатка: продавец не укладывается в установленные сроки, отведенные на подготовку и сбор необходимого пакета документов.

Потенциальный покупатель требует от продавца возврата внесенного залога в двойном размере или существенной скидки на продаваемый объект. Второй потенциальный покупатель, вносит большую сумму задатка, чем первый. В результате с продавца затребуют возврата двойной суммы задатка, или пригрозят предъявлением обвинений в двойных продажах.

В этой ситуации происходит подмена терминов, в результате которой задаток переформулируют в залог. После подобной замены продавец квартиры становиться должником человека, который изъявил желание купить его недвижимость.

Фальшивые купюры

Для проведения мошенничества под названием «кукла», требуется существенная подготовительная работа. Настоящие деньги заменяют фальшивыми, которые были заранее подготовлены. Рекомендуется избегать работы с наличными деньгами, а использовать банковские переводы.  Замена настоящих денег фальшивыми может быть произведена и риэлтором, который сопровождает сделку. Замена настоящих денег на «куклу» может быть произведена в любой момент, когда продавец потеряет бдительность.

Схемы обмана на сделках купли-продажи

Покупка квартиры от застройщика несет определенные риски, но приобретение аналогичного жилья на вторичном рынке существенно увеличивает вероятность мошенничества. Способы и схемы обмана при совершении сделок с недвижимостью постоянно меняются, и даже опытным специалистам не всегда удается разоблачить мошеннические схемы.алименты с осужденного отца

Общие схемы обмана на рынке недвижимости

Все способы обмана можно разделить на две группы:

  1. Намеренный.
  2. Случайный.

Несколько стандартных схем обмана при совершении сделок по купли-продажи объектов недвижимости, и на какие моменты необходимо обратить особое внимание:

  • Истекший срок доверенности.
  • Поддельная доверенность на совершение операций с недвижимостью.
  • Поддельный паспорт продавца квартиры.
  • Не все собственники дают официальное согласие на продажу квартиры.
  • Процесс наследования жилого объекта был совершен без учета законных интересов всех собственников, которые не хотят продавать квартиру.
  • В квартире, купленной с применением материнского капитала, имеются доли несовершеннолетних детей. Если их права в ходе продажи квартиры были нарушены, сделка может быть аннулирована.
  • Если продавец в момент совершения сделки находился в неадекватном состоянии, заключенный договор будет признан недействительным.
  • При продаже квартиры не все собственники присутствуют на сделке. Это могут быть лица отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнослужащие, студенты и другие граждане. После возвращения, они могут заявить свои претензии на проданный объект.
  • Квартира находиться в залоге или на неё наложен арест.
  • Покупаемое жилье находиться в собственности супругов, один из которых не дал официального согласия на продажу.
  • Постоянная перепродажа объекта, цена квартиры ниже рыночной, участие в сделке юридических лиц.

Мошенничество при продаже квартиры

Существует несколько способов обмана со стороны продавцов недвижимости. Наиболее распространенные схемы мошенничества:

  • Продажа по подложным документам.
  • Одновременная продажа недвижимости нескольким лицам. Изготавливают несколько дубликатов документов, на каждый из которых оформляется договор продажи недвижимости. Одна из сделок, которую первой зарегистрируют в Росреестре, будет считаться законной. Остальные покупатели остаются без денег и квартиры.
  • Подмена квартиры. Покупателю показывают одну квартиру, которая находиться в хорошем состоянии, а по документам продают другую с гораздо худшими условиями.
  • Уменьшение стоимости. Злоумышленник просит покупателей указать ценник продажи квартиры в договоре меньший, чем фактический. Объяснятся это желанием уменьшить подоходный налог с продажи жилья. Если покупатель соглашается на такое предложение, то после получения денег, продавец отказывается от совершения сделки. Он возвращает покупателю только сумму, указанную в договоре, которая меньше фактически.
  • Отмена сделки. Продавец после оформления договора купли-продажи представляет документы о своей невменяемости. Сделка аннулируется через суд. Квартира возвращается продавцу, а злоумышленника обязывают вернуть полученные деньги. Законом допускается возврат денежных средств на протяжении десятков лет, за счет вычета части официального дохода злоумышленника.

Риэлторские схемы обмана

Подавляющее большинство сделок с недвижимостью проходит через специализированные агентства. Среди риэлторов встречаются мошенники, которые используют различные схемы обмана.Мошенничество в сфере недвижимости – как себя обезопасить?

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

Телефон в Москве и Московской области:
+7 499 350-36-87

Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области:
+7 812 309-46-91

Стандартные схемы обмана в агентствах недвижимости:

  • Недостоверная цена. Изначально сотрудник агентства сообщает завышенный ценник и ставку за работу. В процессе работы риэлтор принуждает продавца снизить ценник, а по факту продает квартиру за первоначально озвученную стоимость.
  • При заключении договора на оказание услуг агентства недвижимости с клиента просят передать полный пакет оригинальных правоустанавливающих документов. Если продавец согласиться на это, отказаться от услуг агентства будет практически невозможно. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет.
  • Рост цен. Подобная схема сейчас используется крайне редко, но некоторое время назад активно применялась недобросовестными риелторами. После внесения задатка, риэлтор сообщает о повышении цен на жилье и необходимости внести дополнительную сумму. Опасаясь дальнейшего роста цен, покупатель отдает риэлтору запрашиваемые им средства. Продавец недвижимости ничего не знает о махинациях риелтора и получает изначально установленную сумму. Разница в задатке остается у риэлтора.
  • «Черные риэлторы». Самые опасные мошенники в сфере сделок с недвижимостью. В их арсенале различные способы обмана: фальшивые документы, подставные продавцы, несуществующие наследники, похищение и убийства законных владельцев недвижимости.

Схема обмана при ипотеке

Рост рынка недвижимости обеспечивается за счет привлечения ипотечных средств. Мошеннические действия при покупке квартиры по ипотеке возможны как со стороны финансовых организаций, так и со стороны получателей ипотеки. Незаконные действия со стороны заемщика могут быть выявлены службой безопасности банка, но только при явном нарушении действующего законодательства.

Схемы обмана со стороны получателей займов постоянно изменяются, поэтому выявить незаконные действия можно по пришествии определенного времени. Мошенничество со стороны официальных сотрудников банка встречается крайне редко. Основная опасность для покупателей — это оформление кредита под залог покупаемой квартиры.

Незаконные действия кредитора

Среди наиболее часто встречающихся схем обмана со стороны финансовых организаций можно выделить:

  • Однодневная фирма. Мошенники создают фирмы, которые официально не выдает никаких кредитов. При обращении в такую организацию, клиента обманным путем заставят подписать договор дарении или продажи квартиры по заниженной стоимости.
  • Предварительный сговор с работниками кредитного отдела банка, по недостоверному заполнению анкеты.
  • Корректировка кредитной ставки после подписания договора, в отсутствии подобного условия в соглашении.
  • Вносимая предоплата за жилье не учитывается при оплате полной стоимости объекта.
  • Сговор с оценщиком жилья. Он предоставляет недостоверные данные о состоянии недвижимости, её стоимости и категории.
  • Плата за услуги риэлторов, за сбор необходимого пакета документов. Все бумаги являются фальсификацией, а клиент несет ответственность за предоставление на сделки поддельных документов.

Финансовые организации проверяют на достоверность представленные данные каждого клиента. Их задача максимально снизить потери в случае неплатежеспособности клиента. Мошенничество в сфере недвижимости – как себя обезопасить?Для этих целей в кредитном договоре могут быть прописаны различные условия возмещения убытка банка в случае прекращения поступления платежей от клиента. Самым распространенным вариантом является переход прав собственности на купленную квартиру к финансовой организации.

Незаконные действия заемщика

Существует целый ряд мошеннических схем, которые применяют злоумышленники, выступая в роли продавца квартиры:

  • Продажа недвижимости, на которое наложено обременение или имеются законные наследники, не вступившие в свои права.
  • Получение средств материнского капитала путем предварительного сговора с ближайшими родственниками.

Квартира продается формально. Фактически всё остаются по-прежнему, а мошенники получает реальные деньги из материнского капитала.

  • Некорректные личные данные. Информация предоставляется самим заемщиком или посредством специализированных организаций использующие поддельные документы.
  • Получение кредита на несуществующее жилье. Для организации подобной схемы необходим сговор и участие нескольких лиц: работник кредитной организации, эксперт по оценке недвижимости и регистратор.
  • Перепродажа ипотечного имущества. Квартира куплена в кредит, продается третьим лицам, а заем в банк не возвращается.

Защита от мошенничества

Основным способом избежать мошенничества при совершении купли-продажи недвижимости — внимательно изучать документы. Сделки с недвижимостью не дешевые, поэтому необходимо обращать внимание на все нюансы этого процесса.  Проверка документов на следующие параметры:

  • Документ, полученный из ЕГРН. Справка отражает действующие обременения и аресты, наложенные на недвижимость. Внимание обращают на отсутствие судебных споров, по данному жилищу которые еще не закончились.
  • Зарегистрированные в квартире лица. Продавец может намерено не упоминать членов семьи и других лиц, которые прописаны в этой квартире, но по различным причинам в момент продажи не проживали на жилплощади. Они имеют право подать исковое заявление в суд, который признает сделку не законной.
  • Документы продавца. В первую очередь проверяется паспорт и данные из паспортного стола. Необходима справка о дееспособности человека. Если на момент совершения сделки продавец был признан невменяемым или не дееспособным, сделка будет аннулирована.
  • Доверенность официального представителя. Некоторые продавцы делегируют свои полномочия представителям на основании доверенности. Необходимо внимательно изучить представленный документ и уточнить все полномочия, которыми собственник наделил своего представителя. У него может быть полная свобода действий, а может быть наложено ряд ограничений: ведение переговоров, подписание договора, получение денег.
  • Выписка БТИ. Некоторые владельцы квартир, выполнив перепланировку не регистрируют произведенные изменения в БТИ. Незаконная планировка грозит штрафом, а если выполненные изменения несут опасность для конструкции дома в целом, собственника заставят за свой счет вернуть первоначальное состояние квартиры.
  • Осмотр квартиры. Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить рынок недвижимости и определиться со средней стоимостью квадратного метра в данном районе. Если ценник существенно ниже рынка это лишний повод перепроверить все документы еще раз или обратиться за помощью к специалистам.

Настоятельно рекомендуется обращаться к юристам для проверки документации, составления договора. Перед тем, как даже внести залог на покупку квартиры, нужно тщательно проверить объект на предмет «юридической чистоты».

Что же касается агентств недвижимости – доверяйте только профессионалам, которые предоставляют полный комплекс услуг, а не только берут свои комиссионные.